【中古戸建て購入の注意点】築10年・15年・20年で何が起こる？2024年データから見えた“劣化の分岐点”とは

中古一戸建てを検討するとき、「築年数」は価格や見た目だけでなく、建物の健康状態を知るための重要なヒントになります。
今回は、ホームインスペクション（住宅診断）を手がける株式会社さくら事務所が、2024年度に実施した約1,000件の中古戸建て調査データを分析。築年数ごとに起こりやすい不具合と、その分岐点が「築10年」「築15年」「築20年」にあることが見えてきました。
解説してくれたのは、株式会社さくら事務所執行役員CCOの友田雄俊さんです。

■ 築20年は「建物の傾き」が増えるタイミング
調査によると、築20年を境に建物の傾き（不同沈下など）が増加傾向にありました。
特に2000年以前に建てられた住宅は、地盤調査や補強が現在ほど一般的ではなかったため、経年劣化とあわせて沈み込みや傾きが起きやすい傾向があります。
注意したいのは、「建物の傾き」が契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）の対象外になる契約も多いこと。築20年以上の物件を購入する場合は、事前に専門家によるホームインスペクションで傾きや不同沈下の有無をしっかり確認しておくことが大切です。

■ 築10年未満でも油断できない「雨漏り」
雨漏りというと古い家のイメージが強いですが、株式会社さくら事務所のデータでは築10年未満でも発生例があります。
原因の多くは経年劣化ではなく施工不良。実際、同社が行う新築時の現場検査でも、防水工事に不具合が見つかる割合は6～7割にのぼります。
築浅だからといって必ず安心とは限りません。購入時には、屋根や外壁、バルコニーなどの防水処理がきちんと行われているかチェックしましょう。

■ 築15年は「外回りメンテナンス」の分岐点
外壁や屋根の塗装は、おおむね12～15年周期でのメンテナンスが推奨されます。
築15年を過ぎると、雨漏りや構造材の腐食、シロアリ被害などのリスクが高まります。外壁塗装や屋根塗装は100～200万円ほどで済むことが多いですが、被害が進行すると費用が倍以上になることも。
「まだ大丈夫」と先延ばしにせず、計画的なメンテナンスで大きな出費を防ぎましょう。

【まとめ】
建物の状態は
1. 設計仕様
2. 施工品質
3. 維持管理
の3つで決まります。どんなに設計や施工が良くても、維持管理を怠れば劣化は避けられません。
築年数ごとの分岐点を知っておくことで、購入判断やメンテナンス計画はぐっと立てやすくなります。中古戸建ての購入を検討する際は、第三者の視点で診断するホームインスペクションを活用し、安心して住める家を見極める事が大切です。