海外不動産投資家の宮脇さき氏が解説！不動産の値上がりは幻だった？円安が招く資産目減りの仕組み

海外不動産投資家の宮脇さき氏が、自身のYouTubeチャンネルで「不動産の値上がりは幻!?「3極化」と「続く円安」から資産を守る方法を解説！」と題した動画で、国内の不動産価格上昇に喜ぶ人々に警鐘を鳴らし、円安がもたらす「ステルス資産減少」の実態と、2026年以降の市場で資産を守るための具体的な戦略を解説した。

近年、都心を中心に不動産価格は高騰し、所有する物件の値上がりに喜びを感じる人も少なくない。しかし宮脇氏は、この値上がり実感は「日本円という目盛りが縮んでいるだけ」の可能性があり、グローバルな価値で見ると「むしろ資産が目減りしているのが現実」だと指摘する。

動画では具体的な例として、2010年に1億円だった都心のマンションが、現在1.5億円に値上がりしたケースを挙げる。円建てでは5000万円の利益が出ているように見えるが、当時の為替レート（1ドル＝約87円）で換算すると資産価値は114万ドル。一方、現在の円安（1ドル＝159円と仮定）では1.5億円の価値は約94万ドルとなり、ドル建てでは「18%も目減りしている」という衝撃の計算結果が示された。

さらに宮脇氏は、今後の不動産市場は2026年を境に「三極化」が進むと予測する。具体的には、都心一等地などの「(1)上昇していく不動産」、利便性の高い準都心などの「(2)横ばいになる不動産」、そして人口減少が進む地方や郊外の「(3)ほぼ無価値化していく不動産」に分かれるという。この背景には、円安が構造的な問題であることや、金利変動、相続による「投げ売り」の増加などが関係していると解説した。

このような状況で資産を防衛するために、宮脇氏は3つの戦略を提唱する。1つ目は、価値が下がる可能性のある物件を売却し、都心一等地などに買い換える「国内不動産のリバランス」。2つ目は、円建て資産への偏りを是正し、ドルなどの外貨資産を増やす「通貨分散の徹底」。そして3つ目が、経済成長が見込める国で不動産を所有する「海外不動産投資」である。

最後に宮脇氏は、「円建ての評価額だけを見て安心するのではなく、ドル建てなどグローバルな基準で資産価値を捉え直すことが重要である」と動画を締めくくった。