【2026年不動産予想】売り時？買い時？プロが警告する「二極化」と「郊外シフト」の真実

2025年は不動産価格の高騰が続いた一年でしたが、来る2026年の市場はどう動くのでしょうか？
「もはや『買えば上がる』時代ではない」。そう語るのは、らくだ不動産株式会社の取締役副社長COO山本直彌さんと、同社のエージェント鈴木成禎さんです。
今回は、お二人が予測する2026年の不動産市況と、失敗しないための売買戦略について徹底解説します。
◾️「チャレンジ価格」はもう通用しない？
2025年を振り返り、鈴木さんは市場の変化をこう指摘します。
「相場より2割ほど高く設定した『チャレンジ価格』が、徐々に受け入れられなくなってきています。例えば相場1億円の物件を1億2,000万円で出しても、今の買い手はシビアに見ており、ついてきません」
取引件数自体は増加傾向にあるものの、明らかに割高な物件は敬遠され始めており、2026年はより「適正価格」を見極める目が重要になると予測されます。
◾️2026年は「二極化」から「三極化」へ
では、2026年の価格はどうなるのでしょうか。鈴木さんは、エリアや物件の特性によって運命が分かれると分析します。
「これからは物件が『1軍・2軍・3軍』に分かれていくでしょう。
• 1軍（再開発エリア・タワマンなど）： 今後も価格上昇が期待できる。
• 2軍（一般的なマンション）： 横ばいで推移。
• 3軍（条件が劣る物件）： 価格を下げないと売れない。
再開発が進むエリアだからといって、周辺の全ての物件が上がるわけではありません。その波に乗れる物件とそうでない物件の選別が加速します」（鈴木さん）
◾️加速する「郊外シフト」と「中古シフト」
山本さんが注目するのは、購入者の意識変化です。
「都心部の価格高騰により、予算内で買える物件を求めて『郊外の再開発エリア』や『中古物件』へシフトする動きが2026年はさらに加速するでしょう。通勤1時間圏内で、駅前に大規模商業施設があるような利便性の高い郊外都市は、今後さらに人気が高まると見ています」（山本さん）
新築信仰が崩れ、管理状態の良い中古マンションや、適切にメンテナンスされた中古戸建てが「賢い選択」として選ばれる時代が本格化しています。
◾️買い手は「撤退ライン」を決めろ
最後に山本さんは、購入検討者に向けて重要なアドバイスを送ります。
「2026年も価格や金利の動きは読みにくい状況が続きます。だからこそ、『3ヶ月探して見つからなければ一旦探すのをやめる』といった『撤退ライン』を決めることが重要です。ダラダラと探し続けると、金利上昇や年齢によるローン条件の悪化など、かえってリスクを高めることになりかねません」
【まとめ】
2026年の不動産市場は、全体的な高騰相場から、価値のある物件とそうでない物件がはっきり分かれる「選別・淘汰」のフェーズに入ります。
「都心・新築」にこだわりすぎず、「郊外・中古」も含めた広い視野を持つことが、納得のいく住まい選びの鍵となりそうです。
らくだ不動産株式会社では、最新の市況データに基づいた客観的なアドバイスを行っています。「来年こそは家を買いたい」「売り時を逃したくない」とお考えの方は、ぜひ一度ご相談ください。