不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が観光地プレミアの危うさを暴露！『【不動産投資】プロが絶対に選ばない関東エリア9選』

「関東なら安心」という思い込みが、不動産投資を失敗に導く典型的な落とし穴だと、不動産投資アドバイザー・木村洸士氏は指摘する。

人気エリアは物件価格が高騰しており、利回りが極めて低くなりがちだ。東京の一等地などは、価格と実需のバランスが崩れ、投資というよりギャンブルに近い性質を帯びてしまう。木村氏が強調するのは、「儲かるかどうかは買値と入居需要のバランスで決まる」という基本原則だ。有名であることと、投資として成立するかどうかは、まったく別の問題である。

関東で特に注意が必要なエリアとして、木村氏はいくつかの具体的な駅周辺を挙げる。観光地として知名度が高い埼玉県の一部エリアは、観光需要によって価格が押し上げられているが、実際の通勤利便性は低く、居住ニーズとの乖離が大きい。神奈川県の藤沢市近郊では、市のブランド力で価格が形成される一方、急行が停車しない駅では商業施設も乏しく、入居付けに苦労するケースが多い。木村氏自身、初心者の頃にこうしたエリアの物件を購入し、最大で6室が空室になる事態を経験したと明かす。それでも安値で取得していたため黒字を維持できたが、精神的負担は大きかったという。

「浦和」の名称が付く駅群は文教地区としてブランド力があり、価格が上昇しやすい。しかし路線の本数が極端に少ない駅も含まれており、ブランド名だけで購入すると採算が取りにくい。また、東京都内で最も価格帯が低いとされるエリアの一部路線は、利回りこそ出やすいものの、単一路線ゆえに運行トラブル時の代替手段がなく、駅前の発展も限定的だ。

少子高齢化やEC普及による商業衰退も、エリア評価において無視できない要因である。千葉県の二大都市に挟まれた中間駅なども、周辺のブランドで価格が底上げされながら、街の充実度は劣後する典型例として挙げられる。

木村氏はこれらのエリアを「絶対にダメ」と断定するのではなく、「相当安く買えるなら話は別」という立場をとる。価格・賃貸需要・将来性の三点を総合的に評価することで、同じ駅でも判断が逆転し得ると語る。空室対策のスキルと物件選びをセットで習得することが、投資の幅を広げる上で欠かせないと木村氏は結ぶ。

なお動画のアフタートークでは、千葉県内の物件を70万円で取得し、年間利回りが120%に達した実例が紹介されている。通常でも十分とされる利回りの約10倍を超える数字が現実に存在することを示す、注目の事例だ。