不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が徹底解剖！『インフレが悪化しても稼ぎ続けられる不動産投資の必勝戦略！』

不動産投資アドバイザー・木村洸士氏が、インフレ環境下でも安定した家賃収入を得るための物件選びと運営戦略を解説している。

新NISAの普及とともに「NISA貧乏」という言葉が生まれつつある現代、余剰資金が乏しいまま投資に回し続ける構造的問題を木村氏は指摘する。インフレとは現金の価値が下がり物価が上昇する現象であり、そのような局面では「モノに変える」ことが資産防衛の鉄則だ。不動産はその代表格であり、融資を活用したレバレッジ効果によって、少ない自己資金でも資産拡大が可能な点が際立った強みだという。さらにインフレが続く局面では、物件価値や家賃が上昇する一方で残債は目減りするため、収益と資産の両面で恩恵を受けやすい構造になっている。

株やFXは「誰かが勝てば誰かが負ける」ゼロサムゲームの性質を持つが、不動産は家賃という契約に基づく継続収入を生む事業に近い。世界情勢の変動に左右されにくく、毎月の家賃収入がローン返済を賄いながらキャッシュを積み上げていく構造は、本業を持つサラリーマンでも取り組みやすいと木村氏は説明する。また家賃が上昇しても金融投資のように誰かが直接損をする構図にはならないため、インフレ局面との相性が良い点も挙げられる。

木村氏は同一価格帯で3タイプの物件を比較し、利回りと収支の差を明示した。都心のワンルームマンションは物件価格が高騰しているため利回りが低く、融資返済後の収支がマイナスに転落するケースが多い。地方都市の中古アパートは利回りが高く、空室対策を適切に講じれば月の純利益が大きく、長期累計では売却益を含めて大幅なリターンになり得る。郊外の中古アパートは入居率が比較的安定しているが、利益の上限が中程度にとどまる。

木村氏が特に重視するのは「上限値」の概念だ。都心の物件は努力次第でも収益の天井が低く、高利回り物件は空室対策の精度によって天井を高く維持できる。赤字物件を抱えるよりも黒字経営を追求することが本来の投資の姿だと強調し、空室を埋めるノウハウを習得することが収益最大化の核心だと述べる。

また購入判断において土地価値の把握は欠かせない。建物比率が高い物件は年数とともに価値が下落しやすく、土地価値がある程度担保されている物件ほど売却時のリスクが低い。アフタートークでは、北陸の地方都市で3,000万円弱・利回り15%の物件をフルローンに近い融資で購入し、毎月20万円超の利益を上げた実例も紹介された。