不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が「2030年問題」が不動産投資に与える影響と、価値が下落しやすいエリアについて解説！

日本では、団塊の世代が後期高齢者となる「2030年問題」が迫りつつある。労働力の減少、社会保険・年金制度への負担増といった問題が重なり合い、不動産市場にも複合的な影響が及ぶと不動産投資アドバイザーの木村洸士氏は指摘する。

「一気に全滅」といった極端な事態にはならないとしつつも、エリアによって明暗が大きく分かれるのがこの問題の本質だ。横浜・福岡・東京都のように人口が維持・増加するエリアがある一方、中核都市以外の市町村では若年層の流出が加速し、中古住宅の需要が著しく落ち込む。

木村氏が特に危険視するのは、1970年代から90年代にかけて開発されたニュータウンだ。丘陵地に立地し、車前提の生活環境は高齢化が進むにつれて不便さが増す。若年層が新たに流入する動機に乏しく、資産価値は継続的に低下していく。赤字経営に陥ったローカル私鉄の沿線もリスクが高い。路線廃止に至れば住環境が一気に悪化し、物件価値も急落する。役所が公表する人口推移データや高齢化率の統計を事前に確認することで、こうした兆候は把握可能だという。

高利回りに引き寄せられて購入を決断するのも落とし穴だ。木村氏は具体的なシミュレーションを用いて、表面利回りが高い地方物件でも空室が埋まらなければ赤字に転落する過程を示す。「高い利回りだからと飛びついたら、実は人口が減っていく街だった」という構図を避けるためには、利回りと人口の維持力をセットで評価する視点が欠かせない。

投資判断の核心は、エリアの人口推移を徹底的に調べることにある。人口減少率が極端に高い地域では資産価値の下落が著しく、売却時に残債を下回るリスクが現実のものとなる。

アフタートークでは、山梨県で100万円という驚異的な低価格で購入し、表面利回り68%を実現した戸建て事例が紹介されている。修繕費を加えてもトータルコストが抑えられ、リフォーム・入居付けを経て資産として機能させた実例は、「安く買う」という戦略の可能性を具体的に示すものだ。

適切なエリアを見極め、購入価格と利回りのバランスを整え、空室対策の運営スキルを身につけること。この3つが揃って初めて、人口減少局面でも崩れない不動産投資が成立する。