【マンション購入】「修繕積立金」が安すぎは危険？！「ヤバい」管理組合の実態とは？

「マンションは管理を買え」という言葉をよく耳にしますが、購入時に具体的にどこを確認すべきかご存知でしょうか。特に注意したいのが、毎月支払う「修繕積立金」の金額です。
今回は、らくだ不動産株式会社の取締役副社長COO山本直彌さんと、エージェント鈴木成禎さんが、マンション購入時に見落としがちな「修繕積立金」の落とし穴と、機能していない「ヤバい管理組合」の見極め方について徹底解説します。
◾️安すぎる修繕積立金は「危険なサイン」
毎月の固定費は安く抑えたいものですが、マンションの修繕積立金が相場より安すぎる場合は要注意です。
山本さんは、「国土交通省が定めている修繕積立金のガイドラインと比較して、平米（㎡）あたりの単価が明らかに低い水準にある物件は、危険なサイン」と警鐘を鳴らします。ご自身が検討している物件の専有面積1平米あたりいくらになっているかを算出し、妥当な水準かを確認することが第一歩となります。
◾️資金不足で待ち受ける「悲惨な末路」
では、修繕積立金が安いまま放置されていると、将来どうなってしまうのでしょうか。
「築10年前後で行われる1回目の大規模修繕工事は、新築時のまとまった初期費用などで賄えることが多いです。しかし、問題は2回目以降です。毎月の積立額が少なすぎると、いざ修繕が必要になった際に資金が圧倒的に足りなくなります」と鈴木さんは指摘します。
資金が不足した場合、管理組合は以下のような対応を迫られます。
• 必要な修繕工事が実施できず、建物の劣化が進んでしまう。
• 不足分を補うため、マンションの所有者から一時金として多額の現金を突然徴収する。
• 管理組合として金融機関から借金をする（結果的に将来の積立金がさらに高騰する要因となる）。
◾️「ヤバい管理組合」を見抜く3つのチェックポイント
購入前に「ヤバい管理組合」かどうかを見極めるためには、「長期修繕計画」をしっかりと確認することが不可欠です。お二人は、以下の3点を必ずチェックすべきだと語ります。
1. 長期修繕計画の「作成時期」
計画書がいつ作られたものかを確認しましょう。ここ数年で建築資材や人件費などの工事費用は高騰しています。「作成から年月が経過している古い計画書の場合、現在の大幅な物価高が反映されておらず、計画通りの資金では工事ができない可能性が高い」と山本さんは語ります。
2. 将来の資金計画が「赤字」になっていないか

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