【築30年戸建てホームインスペクション】建築士がどこを見ているか解説！

2026年2月16日 8時0分

中古住宅の内見では、つい「内装が綺麗か」「設備が新しいか」に目が行きがちです。しかし、本当に大切なのは建物の寿命を左右する「骨組み」や「機能」の状態。
今回は、建築士でありホームインスペクターのさくら事務所執行役員CROの田村啓さんが、実際に築30年のお宅を訪問。プロが中古住宅のどこを、どのような視点で診ているのか、その裏側を徹底解説します。

■ 屋外チェック：建物の「健康状態」と「境界」
まずは外周りから、建物のメンテナンス履歴と「目に見えないリスク」を探ります。
・屋根と雨樋のチェック離れた場所から瓦の割れやズレを双眼鏡などで確認します。特に注意すべきは「雨樋の逆勾配」。水が適切に流れず逆流する状態だと、詰まりや建物の腐食を早める原因になります。
・外壁とシーリングの状態ひび割れ（クラック）の幅を計測します。窓の角などに入りやすいヒビが 0.4mm 程度であれば直ちに問題はありませんが、今後の拡大を防ぐための経過観察が不可欠です。
・敷地境界と「越境」の確認お隣との境界線もプロは逃しません。今回のケースでは、一見問題なさそうな玄関タイルの厚み分が、わずかにお隣の敷地に入っていることが判明しました。将来のトラブルを防ぐため、こうした事実を把握しておくことは非常に重要です。
・基礎の「シミ」と湿気基礎が地面から湿気を吸い上げている跡がないかを確認します。これにより、床下の換気状態や地盤の湿気具合を予測する重要な手がかりにします。

■ 室内・水回りチェック：機能性と「もしも」の安全
室内では、生活の便利さだけでなく、住む人の命を守る安全性や電気容量まで精査します。
・浴室の「緊急脱出」機能お風呂の扉（内開き）は、中で人が倒れた際に救助の邪魔になることがあります。多くの扉には、つまみを操作して扉ごと外に押し倒せる仕組みがあります。この操作方法を知っておくことは、万が一の救命に直結します。
・電気設備（分電盤）の確認現在の契約アンペア数や予備回路の有無を確認します。現代の家電をたくさん使う暮らしに合っているか、将来のエアコン増設が可能かをプロの視点でアドバイスします。
・排水の「トラップ」と漏水確認洗面台の下などの「くねくねした配管（トラップ）」は水漏れしやすいポイント。プロは実際に水を流しながら、手で触り、さらににライトを当てて「じわっとした微かな漏れ」まで徹底的に確認します。