【不動産売却】高く早く売りたいなら「囲い込み」を防ごう！自己防衛手段を現役不動産エージェントが教えます！

2025年1月の法改正により、不動産業界の悪しき慣習とされる「囲い込み」への規制が強化されました。それから約9ヶ月。果たして現場では「囲い込み」は消滅したのでしょうか。

らくだ不動産株式会社の不動産エージェント佐藤健斗さんと鈴木成禎さんが、その実態と、売主が取るべき自己防衛策について赤裸々に対談しました。

◾️法規制の効果あり？「あからさまな拒否」は減少
佐藤さんによると、「確かに大手を中心に、以前のように『紹介できません』と門前払いされるケースは減っており、業界の透明化は一定進んでいる」とのこと。法改正の効果は現場でも実感できるレベルにあるようです。

◾️しかし…水面下で続く「ステルス囲い込み」の手口
一方で、「完全に囲い込みがなくなったわけではない」と佐藤さんは警鐘を鳴らします。法規制の網をかいくぐる、巧妙な手口が横行しているからです。

1. 「担当者不在」による時間稼ぎ
レインズ（不動産業者専用の物件情報サイト）には登録されているものの、他社が内見を申し込むと「担当者が不在で分からない」「折り返す」と言われ続け、結果として10回電話しても繋がらないケースも。

「意図的かどうかは断定できませんが、他社からの内見を受け入れない状況が作られているのは事実です」（佐藤さん）

2. 「専任媒介」なのにレインズ未登録
ポータルサイトには「専任媒介」と記載があるにもかかわらず、義務であるはずのレインズ登録がされていないケース。「売主様の意向で」という建前で、自社顧客のみに紹介を限定している実態が見受けられます。

◾️売主が損をしないための「自己防衛策」
こうした被害に遭わないために、売主自身ができる対策とは何でしょうか。

① 「登録証明書」と「販売図面」を確認する
専任媒介契約を結んだ場合、不動産会社はレインズへの登録証明書を発行する義務があります。これを必ず受け取り、さらに実際に登録されている「販売図面」の内容までチェックしましょう。
② 活動レポートの詳細をチェックする
定期的な活動報告の中で、レインズ経由のアクセス数や問い合わせ状況が報告されているかを確認してください。報告が曖昧な場合、登録自体が疑わしい可能性があります。

③ 契約前に「囲い込み対策」を質問する
「御社では囲い込み防止のためにどのような対策をしていますか？」とストレートに聞いてみましょう。明確な回答が得られ、その仕組みに納得できる会社を選ぶことが重要です。

【まとめ】
法改正により業界は浄化されつつありますが、売主自身の「リテラシー」こそが最強の防衛策であることに変わりはありません。高く、早く売りたいなら、業者任せにせず、自分自身の目で活動状況を監視する姿勢が求められます。

らくだ不動産株式会社では「囲い込みができない仕組み」を構築し、透明性の高い売却活動を徹底しています。「自分の物件が囲い込まれていないか心配」という方は、ぜひ一度ご相談ください。