【マンション購入】「修繕積立金」が安すぎは危険？！「ヤバい」管理組合の実態とは？

「マンションは管理を買え」という言葉をよく耳にしますが、購入時に具体的にどこを確認すべきかご存知でしょうか。特に注意したいのが、毎月支払う「修繕積立金」の金額です。
今回は、らくだ不動産株式会社の取締役副社長COO山本直彌さんと、エージェント鈴木成禎さんが、マンション購入時に見落としがちな「修繕積立金」の落とし穴と、機能していない「ヤバい管理組合」の見極め方について徹底解説します。
◾️安すぎる修繕積立金は「危険なサイン」
毎月の固定費は安く抑えたいものですが、マンションの修繕積立金が相場より安すぎる場合は要注意です。
山本さんは、「国土交通省が定めている修繕積立金のガイドラインと比較して、平米（㎡）あたりの単価が明らかに低い水準にある物件は、危険なサイン」と警鐘を鳴らします。ご自身が検討している物件の専有面積1平米あたりいくらになっているかを算出し、妥当な水準かを確認することが第一歩となります。
◾️資金不足で待ち受ける「悲惨な末路」
では、修繕積立金が安いまま放置されていると、将来どうなってしまうのでしょうか。
「築10年前後で行われる1回目の大規模修繕工事は、新築時のまとまった初期費用などで賄えることが多いです。しかし、問題は2回目以降です。毎月の積立額が少なすぎると、いざ修繕が必要になった際に資金が圧倒的に足りなくなります」と鈴木さんは指摘します。
資金が不足した場合、管理組合は以下のような対応を迫られます。
• 必要な修繕工事が実施できず、建物の劣化が進んでしまう。
• 不足分を補うため、マンションの所有者から一時金として多額の現金を突然徴収する。
• 管理組合として金融機関から借金をする（結果的に将来の積立金がさらに高騰する要因となる）。
◾️「ヤバい管理組合」を見抜く3つのチェックポイント
購入前に「ヤバい管理組合」かどうかを見極めるためには、「長期修繕計画」をしっかりと確認することが不可欠です。お二人は、以下の3点を必ずチェックすべきだと語ります。
1. 長期修繕計画の「作成時期」
計画書がいつ作られたものかを確認しましょう。ここ数年で建築資材や人件費などの工事費用は高騰しています。「作成から年月が経過している古い計画書の場合、現在の大幅な物価高が反映されておらず、計画通りの資金では工事ができない可能性が高い」と山本さんは語ります。
2. 将来の資金計画が「赤字」になっていないか
長期修繕計画を見たときに、将来的に資金がマイナス（赤字）に転落する見込みになっていないかを確認することが重要です。
3. 計画にある「値上げ」が実行されているか
計画書上では「修繕積立金を段階的に値上げする」となっているにもかかわらず、実際には値上げが行われていないケースが多々あります。
「本来値上げすべきタイミングを過ぎているのに実行されていない場合、住民の反対などで管理組合が機能不全に陥っている可能性が高いです。これは非常に危険な兆候と言えます」と鈴木さんは注意を促します。
【まとめ】
マンションの資産価値を維持するためには、適切な修繕工事が欠かせません。目先の「修繕積立金が安い」という理由だけで物件を選んでしまうと、購入後に多額の出費を強いられたり、適切な維持管理ができずスラム化の危機に直面したりする恐れがあります。
らくだ不動産株式会社では、表面的な物件情報だけでなく、長期修繕計画や管理組合の状況までプロの目線でしっかりと調査・分析し、安心できるマンション購入をサポートしています。これからマンション購入を検討される方は、後悔しないためにもぜひ一度専門家へご相談してみてはいかがでしょうか。