不動産投資アドバイザー・木村洸士氏「中古ワンルームはギャンブル」 利回りの資産戦略を直伝

YouTubeチャンネルにて公開された「プロの不動産投資家が実践する具体的な行動プランを大公開！初心者でも着実に物件を増やせる購入戦略とは？」で、不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が、不動産投資の具体的な戦略とその落とし穴について自身の見解を披露した。

動画ではまず「中古ワンルームや中古マンションへの投資についてがっつり解説します」と前置きし、都心のマンション一室投資の一般的なイメージを否定。「都心の新築・中古問わず、マンション一部屋投資は不動産投資家ほど、ほとんど手を出さない」と指摘。その理由を徹底的に分析した。

木村氏は、「都心のワンルームマンション投資は『収益が出て資産も残る』ように見えるが、実は多くの見落としがある」と語る。具体的には「管理費や修繕積立金が年間通じて重いコストとなり、『利回り8％』の数字もシミュレーション上はプラスでも、全ての経費を加味すると赤字になるケースが大半」と警鐘。この仕組みを「火災保険や固定資産税、管理費、修繕積立金など地味に効くコスト分は、最初の収支計算に入りにくい」と解説した。

さらに木村氏は「ワンルームマンションは築年数が経つにつれ大幅に価値が下落し、築40年以上では売るのも困難。『都心マンションでも最後に資産がほとんど残らないケースが目立つ』」と発言。「知人100人いる大企業でも、築47年のワンルームを住宅ローンで買った人は誰もいませんでした」と現場感も披露した。

都心でマンションを買う心理について「やっぱり都心の物件を持つのはかっこいいし、自慢したいもの。でも現実は、ギャンブル性が高くリスクが見過ごせていない投資だ」とバッサリ。「収益も資産も両取りできる投資がベスト。不動産で一番いい思いができるのはこの両方が取れる時」だとした。

これに対して「ではどんな投資がいいのか」との問いには、「マンションのワンルーム単位ではなく、土地付きのアパートや戸建てを選ぶべき」と強調。「土地は価値が減らない最強の資産であり、『土地最強説』はやはり本当」と断言。加えて「管理費、修繕積立金などコストの大半がカットでき、利回りも中古マンションより高い。フルローンが組みやすい」「最終的には資産価値が土地分としてしっかり手元に残る」と、その優位性を語った。

また出口戦略にも言及し、「マンション投資では売り抜けるタイミングが超重要。特にワンルームなら築30年を超えないうちに売る。築40年を過ぎれば資産価値は急落し、売却も難しくなる」とアドバイス。需要が強い時期に売却することでギャンブル性を減らすことができるとした。

最後に木村氏は「不動産は知っているかどうかで数百万、数千万単位で差がつく世界。勉強して、収益も資産も両取りできる投資にシフトを」と呼びかけ、「プロの塾生でも毎月多数が成果を出している。正しい戦略を学び、資産形成につなげてほしい」と締めくくった。