【AI対決】不動産の”ネガティブ情報”は信じるな？プロだけが知るリスク判断基準

「隣地との境界が曖昧」「過去に漏水事故あり」。不動産取引でこんな”ネガティブ情報”を告げられたら、あなたはどうしますか？AI（人工知能）に聞けば「安全な取引のためには測量が必要です」「リスクはゼロではない」という正論が返ってくるでしょう。
しかし、不動産取引の現場は、その「正論」だけでは割り切れないことばかり。
今回は、不動産に関するよくある質問にAIとプロがそれぞれ回答。AIの模範解答に対し、現場を知るプロはどのような現実的なアドバイスを送るのか。らくだ不動産株式会社の不動産エージェント益山真さんと八巻侑司さんが、現場のリアルな判断基準を解説します。

◾️Q1. 境界が曖昧な相続物件。測量すべき？
【質問】
相続した実家を売却したい。隣家との境界に古いブロック塀はあるが、測量図面がない。測量費用（数十万円）をかけて「確定測量」をすべきか？もし越境していたら怖いし、このまま「境界非明示」で売れないか？
【AIの回答（要約）】
原則として、隣地所有者と立ち会いの上で「確定測量」を行い、境界を明示して売却することを推奨します。境界が不明確なままでは、将来的なトラブルを買い主に引き継がせることになり、契約不適合責任を問われるリスクがあります。
【プロの回答】
「AIの言う通り、確定測量がベストなのは間違いありません。しかし、売主様にとって費用負担は大きなリスクです」と八巻さんは語ります。
「そこで現実的なのは、費用が10～15万円程度で済む『仮測量（現況測量）』をまず行うことです。確定はさせずとも、現状の杭や塀の位置から『おそらくここが境界だろう』というラインを専門家に出してもらう。その上で、『仮測量の結果、越境の可能性は低い』あるいは『越境しているが、この条件で売る』と情報をオープンにして売り出すのです。その条件で納得してくれる買主様もいますし、もし買主様が確定測量を希望するなら、その費用負担を交渉する余地も生まれます。」（八巻さん）
◾️Q2. 担当者が動いてくれない。「専任媒介契約」は解除できる？
【質問】
査定額が一番高かったので地元の不動産会社と「専任媒介契約（3ヶ月）」を結んだが、内見はゼロ。2週間に一度「問い合わせなし」とメールが来るだけで、電話にも出ない。契約を解除できるか？
【AIの回答（要約）】
2週間に1回の業務報告義務を果たしている限り、債務不履行を問うのは困難です。途中解除には違約金が発生する可能性もあるため、まずは担当者に具体的な活動計画を確認し、改善を要求するのが現実的です。
【プロの回答】
「AIの回答は法律論としては正しいですが、実務上、売主様側からの解除で違約金が発生するケースは極めて稀です」と益山さんは指摘します。
「違約金が発生するのは、売主様が『他の不動産会社経由で契約した』など、明確な契約違反をした場合です。担当者の不誠実な対応を理由とした解除で、高額な違約金を請求されることはまずありません。ただし、調査報告書の発行費用など、実費（1～2万円程度）を請求される可能性はあります。まずはAIの言う通り、担当者に活動状況を確認し、それでも改善が見られないなら、契約解除の意思をはっきりと伝えるべきです」（益山さん）
◾️Q3. 「過去に漏水・騒音トラブルあり」の物件、どう判断する？
【質問】
購入検討中のマンションの告知書に「上階から漏水事故があった（補修済み）」「隣人と騒音の申し出があった」と記載が。担当者は「問題ない」と言うが不安だ。どこまで気にするべき？
【AIの回答（要約）】

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