不動産投資アドバイザー・木村洸士氏が根拠を示す、中古と新築を両取りする戦略『“不労所得生活”も夢じゃない！3,000万円を稼ぐ一棟アパート投資に必要な条件とは？』

YouTubeチャンネル『“不労所得生活”も夢じゃない！3,000万円を稼ぐ一棟アパート投資に必要な条件とは？』では、不動産投資アドバイザー・木村洸士氏が、新築と中古アパートの違いと攻略法を実務的な視点で解説している。「どちらが良いか」ではなく、「両方を扱えることが投資家としての強みになる」という姿勢が全編を通して示される。

冒頭で木村氏は、アパートが身近で現実的な投資対象である点を指摘する。複数の入居者がいることで空室リスクを分散しやすく、収入の安定を図れることを強調し、不動産の積み上げで資産形成を行う発想を提示する。

中古アパートでは、とりわけ「利回りの上限値」の高さが魅力とされる。満室賃料が同じでも、購入価格を下げられれば利回りは大きく改善し、再生が前提の物件でも修繕費を含めた実質利回りで見れば高いリターンを得られる可能性がある。木村氏は、誰も手を出さない物件が「宝の山」になるケースを例示しつつ、修繕計画と利回り計算を一体で考える重要性を語る。

同時に、中古物件では外壁・屋根などの修繕費がまとまって発生するリスク、管理会社が機能していないケース、さらには再建築不可などの法的問題もあり、初心者は状態の良い物件から入るべきだと注意を促す。資産価値については、立地・路線価・エリアの利回り相場を基準に「売却価格を数字で見立てる」ことが出口戦略の鍵になると説明する。

一方、新築アパートは融資が付きやすく、長期ローンを組みやすいことから安定した運営がしやすい。利回りは中古より低いものの、毎月の手残りが確保しやすく、減価償却を活かした税務面のメリットも大きい。中古で得た利益と、新築による安定・節税を組み合わせることで、ポートフォリオ全体の収益性を高められる構造が示される。

投資の始め方について木村氏は、自己資金や属性に余裕があれば新築から入る方法もあるが、多くの場合は「小ぶりな中古」で経験を積み、段階的に再生案件へ進む流れを推奨する。並行して新築を1棟持つことで、キャッシュフローと安定性をバランスさせる組み立ても紹介される。

終盤では、新築アパートは「購入直後は全室空室」である点を踏まえ、物件名や看板づくりを含む入居付けの戦略が不可欠だと述べる。これらの工夫は中古でも有効で、空室リスクを抑える基本姿勢として位置づけられている。

木村氏は、自身の経験をもとに「新築も中古も、それぞれの特性を理解し、組み合わせてこそ一棟アパート投資の力が最大化する」とまとめる。本文で触れきれない細部については、動画内で利回り計算や再生事例が具体的に語られており、アパート投資で安定収入と資産形成の両立を目指す人にとっても有用な内容になっている。