不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が切り込む！『京都で不動産投資をするなら要注意！』賃貸需要と観光は別物だという現実

YouTubeチャンネルにて、不動産投資アドバイザー・木村洸士氏が『京都で不動産投資をするなら要注意！失敗しやすいポイントと成功するための秘訣を教えます！』と題して自身の見解を熱く語った。木村氏は冒頭から「もっときちんと儲かるものを、利益、資産を積み上げていかなきゃいけないわけだからさ」と強調し、安易に人気エリアへ投資することのリスクを指摘する。

京都は観光地として魅力的に映る。しかし木村氏は「京都の不動産投資は失敗します」と切り捨てる。理由は単純だ。誰もが思いつく場所は価格が高止まりし、賃貸経営の収益性を削る。観光需要と賃貸需要は別物であり、短期滞在の賑わいは長期賃貸の安定には直結しない。所有欲で買うほど収支は痩せる。

典型例は新築ワンルームだ。減価償却の理屈は容赦なく、キャピタルゲイン頼みは脆い。実際に築1年で1,600万円超の下落、6,000万円が10年後に3,500万円近くまで落ちた事例がある。新築プレミアムで高く入り、理論価格へ収れんしていく。「京都だから上がる」という期待は、根拠なき願望にすぎない。

一方で、京都府全体を俯瞰すれば勝ち筋はある。中心から少し外した伏見区、南区、西京区は家賃需要が厚く、案件次第で利回り7～10％を狙うことができる。向日市や長岡京市は大阪へのアクセスが良いベッドタウンで、価格を抑えつつ需要を確保しやすい。観光ど真ん中に固執するより、通勤動線と家賃相場で冷静に拾うべきだ。

木村氏は、価格が吊り上がった中心部に手を出すと金融機関の評価まで悪化し、次の投資が鈍ると指摘する。キャッシュフローを積み上げる投資こそ再現性が高い。どのエリアをどう選ぶか、どこまでの利回りを許容し、どの条件なら外すのか――この「線引き」が肝だ。動画では、具体的に視野を広げるためのエリアの見立てと考え方の順序が語られる。考え方が分かれば、地図の見え方が変わるはずだ。

今回の動画は、京都の観光イメージに惹かれて投資を検討している人や、これから関西圏で不動産投資を始めたい人にとって特に参考になる内容である。人気エリアに飛びつくリスクと、安定した利回りを狙うための視点の切り替え方が整理されており、投資判断の基準を見直すきっかけになるだろう。