【解体費用高騰に要注意】割安な「定期借地権マンション」の落とし穴とは？区分所有法改正がもたらす変化もプロが解説

首都圏のマンション価格が高騰を続ける中、相場より2～3割安く購入できる「定期借地権（定借）マンション」が、改めて注目を集めています。「この立地でこの価格は魅力的だ」と感じる方も多いでしょう。
しかし、その安さの裏には、将来大きな負担となりかねない”落とし穴”が潜んでいます。
今回は、不動産のプロである、らくだ不動産代表取締役CEOの大西倫加さんと、らくだ不動産株式会社取締役副社長COOの山本直彌さんが、定借マンションのメリット・デメリット、そして来年施行される「区分所有法改正」がもたらす影響について、詳しく解説します。

◆メリットは「価格」と「立地」
定借マンションの最大のメリットは、何と言っても「価格」です。土地の所有権がないため、同じ立地・グレードの所有権マンションに比べ、6～7割程度の価格で購入できるケースも珍しくありません。
「大手デベロッパーが手掛けた、立地の良い築浅マンションが割安に手に入るため、特にエリアを妥協したくない購入者層にとって魅力的に映ります」と、山本さんは語ります。

◆潜む3つのデメリットと「将来の負担」
一方で、購入前に必ず理解しておくべきデメリットも存在します。

① 売却が困難に？住宅ローンの壁
定期借地権には50年以上の期間が設定されていますが、その残り期間が短くなるにつれて、問題が深刻化します。
「住宅ローンは、原則として借地権の残存期間を超えて組むことができません。残り期間が30年を切ると、35年ローンが組めなくなり、月々の返済額が増大します。これにより、次の買い手の選択肢が極端に狭まり、売りたくても売れないという事態に陥るリスクがあります」（山本さん）

② 「解体積立金」が足りない！突然の追加費用リスク
定借マンションは、期間満了時に建物を解体し、更地で土地を返還するのが原則です。そのための「解体積立金」が毎月徴収されていますが、この金額が将来、全く足りなくなる可能性が指摘されています。
「建設業界の人件費や資材費は高騰を続けており、数十年前に設定された積立計画では、将来の解体費用を到底まかなえないでしょう。満了時に数百万円、場合によっては数千万円の追加一時金が発生するシナリオも十分に考えられます」と、山本さんは警鐘を鳴らします。

③ 不合理な「長期修繕計画」
さらに根深いのが、多くの定借マンションの「長期修繕計画」が、所有権マンションのものを流用している点です。

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