【解体費用高騰に要注意】割安な「定期借地権マンション」の落とし穴とは？区分所有法改正がもたらす変化もプロが解説

首都圏のマンション価格が高騰を続ける中、相場より2～3割安く購入できる「定期借地権（定借）マンション」が、改めて注目を集めています。「この立地でこの価格は魅力的だ」と感じる方も多いでしょう。
しかし、その安さの裏には、将来大きな負担となりかねない”落とし穴”が潜んでいます。
今回は、不動産のプロである、らくだ不動産代表取締役CEOの大西倫加さんと、らくだ不動産株式会社取締役副社長COOの山本直彌さんが、定借マンションのメリット・デメリット、そして来年施行される「区分所有法改正」がもたらす影響について、詳しく解説します。

◆メリットは「価格」と「立地」
定借マンションの最大のメリットは、何と言っても「価格」です。土地の所有権がないため、同じ立地・グレードの所有権マンションに比べ、6～7割程度の価格で購入できるケースも珍しくありません。
「大手デベロッパーが手掛けた、立地の良い築浅マンションが割安に手に入るため、特にエリアを妥協したくない購入者層にとって魅力的に映ります」と、山本さんは語ります。

◆潜む3つのデメリットと「将来の負担」
一方で、購入前に必ず理解しておくべきデメリットも存在します。

① 売却が困難に？住宅ローンの壁
定期借地権には50年以上の期間が設定されていますが、その残り期間が短くなるにつれて、問題が深刻化します。
「住宅ローンは、原則として借地権の残存期間を超えて組むことができません。残り期間が30年を切ると、35年ローンが組めなくなり、月々の返済額が増大します。これにより、次の買い手の選択肢が極端に狭まり、売りたくても売れないという事態に陥るリスクがあります」（山本さん）

② 「解体積立金」が足りない！突然の追加費用リスク
定借マンションは、期間満了時に建物を解体し、更地で土地を返還するのが原則です。そのための「解体積立金」が毎月徴収されていますが、この金額が将来、全く足りなくなる可能性が指摘されています。
「建設業界の人件費や資材費は高騰を続けており、数十年前に設定された積立計画では、将来の解体費用を到底まかなえないでしょう。満了時に数百万円、場合によっては数千万円の追加一時金が発生するシナリオも十分に考えられます」と、山本さんは警鐘を鳴らします。

③ 不合理な「長期修繕計画」
さらに根深いのが、多くの定借マンションの「長期修繕計画」が、所有権マンションのものを流用している点です。
「期間満了の10年前に大規模修繕工事が計画されているなど、取り壊すことが決まっている建物に多額の修繕費をかける、不合理な計画になっているケースが散見されます。これにより、住民は将来不要になる修繕費を払い続ける一方で、本当に必要な解体費用は不足するという、矛盾した状況が生まれています」（山本さん）

◆ゲームチェンジャー？「区分所有法改正」がもたらす新たな選択肢
こうした状況の中、来年施行される「区分所有法改正」が、新たな可能性をもたらすかもしれません。
これまでは全員の合意がなければ不可能だった「建物の一括売却」が、多数決で可能になります。これにより、商業地など立地の良い定借マンションでは、解体せずに建物をそのまま売却し、オフィスやホテルなどにコンバージョン（用途転換）するという選択肢が生まれます。
「このシナリオが実現すれば、不要になった解体積立金が住民に分配される可能性すらあります。定借マンションの”出口戦略”に、大きな変化をもたらす重要な改正です」（山本さん）

◆まとめ：専門的な視点での判断が不可欠
「割安だから」という理由だけで定借マンションを選ぶのは非常に危険です。残存期間、解体・修繕計画の妥当性、そして区分所有法改正による将来の可能性まで、多角的に検討する必要があります。
こうした複雑な要因を個人で見極めるのは容易ではありません。らくだ不動産株式会社では、不動産のプロフェッショナルとして、お客様一人ひとりの状況に合わせた最適なご提案を行っています。少しでも不安な点がございましたら、お気軽にご相談ください。