【築30年超の理事会必見】マンションの給排水管、劣化診断の教科書。調査方法、費用、断水…住民が知るべき全知識

築30年を超えたマンションにおいて、避けて通れないのが「給排水管」のメンテナンスです。目に見えない場所にある配管は、ある日突然、階下への漏水事故という形で深刻なトラブルを引き起こします。
しかし、いざ「劣化診断」を検討しようとしても、どのような調査を行い、住民生活にどんな影響があるのか、正しく把握している方は少ないのではないでしょうか。
今回は、株式会社さくら事務所取締役副社長COOの山本直彌さんと、マンション管理コンサルタントの鬼塚竜司さんが、給排水管の劣化診断における「教科書」とも言える基礎知識を徹底解説します。
■まずは「配管の種類」と「材質」を特定する
劣化診断を検討する際、まず最初に行うべきは「図面の確認」です。
・4つのジャンル：配管は大きく「給水」と「排水」に分かれ、さらに「共用部（縦管など）」と「専有部（お部屋の中）」の4つに分類されます。
・材質で時期が決まる：配管の材質（鉄、銅、樹脂など）や「継ぎ手（つなぎ目）」の種類によって、劣化の進み具合や推奨される診断時期が大きく異なります。
鬼塚竜司さんは、「『築何年だから調査』と一律に考えるのではなく、まずは自分のマンションにどんな管が使われているかを知ることが、適切な修繕時期を見定める第一歩」と指摘します。
■2つの主要な調査方法：内視鏡と抜管調査
配管の中身を確認する代表的な手法は以下の2つです。
1. 内視鏡調査（健康診断の胃カメラと同じ）
配管の中に小さなカメラを入れ、内部の錆こぶや付着物の状況を映像で確認します。
・メリット：配管を切断せずに広範囲を確認できる。
・デメリット：映像での判断となるため、配管自体の「厚み（肉厚）」がどれくらい残っているかまでは正確に測れない。
2. 抜管（ばっかん）調査（精密検査）
配管の一部を切り取り、実際に中の状態を確認します。
・メリット：現物を手に取って確認でき、肉厚を測定することで「あと何年持つか」という余寿命診断の精度が格段に高まる。
・デメリット：配管を切断するため、復旧に手間とコストがかかる。
山本直彌さんは、「内視鏡で全体の状況を見つつ、要所で抜管調査を組み合わせるのが、最も精度の高い劣化診断の形」と語ります。
■調査時に発生する「断水」と「使用制限」
診断調査を行う際、住民の生活には必ず一定の影響が出ます。
・給水管の調査（断水）：カメラを入れたり管を切り取ったりする際、お水を止める必要があります。調査自体は2時間程度ですが、その後の「復旧作業」に注意が必要です。古い配管の場合、水を抜いて再度流した際に、エア（空気）が混じったり、錆こぶが流れて詰まりの原因になったりすることがあるため、入念な復旧作業（さらに2時間程度）が必要です。
・排水管の調査（使用制限）：お水自体を止めるわけではありませんが、調査中の系統では「お水を流さないでください」という制限がかかります。カメラに水がかかると正確な診断ができないため、住民の協力が不可欠です。
■【重要】長期修繕計画に潜む「材質」の抜け漏れ
多くのマンションの長期修繕計画では、給排水管の劣化診断や更新が「一律の年数」で記載されています。しかし、実際には材質ごとに寿命は異なります。
例えば、築25年ほどで穴が開いてしまう「白ガス管（SGP管）」もあれば、40年以上持つ樹脂管もあります。鬼塚さんによると、「材質を無視した計画のままでは、まだ使える管を交換してしまったり、逆に手遅れになって漏水が多発したりする不幸なケースが起きる」とのこと。
【まとめ】劣化診断は「賢い修繕」のスタート地点
給排水管の劣化診断は、単に「悪いところを見つける」だけではありません。
・更新か、更生（ライニング等）か、部分補修かの見極め
・無駄な全交換を避け、コストを最適化する
・将来の漏水リスクを先回りして解消する
これらを実現するための、非常に重要なプロセスです。
株式会社さくら事務所では、配管の材質や管理状況をフラットな視点で分析し、マンション毎に最適な診断方法や修繕計画の立案をサポートしています。
「築30年を超えて配管が心配」「管理会社から提案された診断費用が妥当か知りたい」という管理組合の方は、ぜひ一度ご相談ください。