【高経年マンション必見】給排水管の劣化診断において気を付ける点をマンション管理コンサルタント土屋輝之と鬼塚竜司が語る！

築年数が経過したマンション（高経年マンション）にとって、給排水管の劣化診断は避けて通れない課題です。国土交通省の長期修繕計画ガイドラインでは、給水管が35年、排水管が40年での更新が目安とされていますが、その診断と工事には多くの「落とし穴」があります。
今回は、株式会社さくら事務所のマンション管理コンサルタントである土屋輝之さんと鬼塚竜司さんが、給排水管の劣化診断をどう考え、無駄な工事を回避するためのポイントを解説します。
■給排水管の診断で陥りがちな2つの誤解
多くの管理組合が、給排水管の劣化診断を受ける際に、以下の2つの誤解に陥りがちです。
誤解1：劣化診断＝即、全交換工事
土屋さんは、「劣化診断の結果にかかわらず、時期が来ているから全交換工事に進む」という考え方は危険だと指摘します。
本来の目的：劣化診断は、「0か100か（全交換か何もしないか）」ではなく、最も痛みが激しい箇所だけを部分的に交換・補修するといった、最適な修繕時期と範囲を判断するための検査です。

無駄な工事：特に給水管では、共用部の配管にステンレスなどの耐久性の高い材質が使用されているにもかかわらず、計画に沿って一律に40年で交換してしまうという、無駄な更新工事が発生しているケースもあります。

誤解2：管理会社の提案は「正しい」とは限らない
給排水管の工事は専門性が高く、管理会社経由で提案を受けることが多いですが、担当者が設備系の知識に乏しく、協力業者（設備業者）の意見をそのまま通しているケースが散見されます。

知識不足：管理会社の担当者が、使われている配管の材質や、最新の延命化技術を把握していない場合があります。

ギャップの発生：設備業者は「交換した方が安心」と考えがちですが、管理組合にとってはコストが最優先です。このギャップを埋める「橋渡し役」がいないと、高額な全交換工事になりがちです。
■配管の寿命を延ばし、コストを下げる2つのメリット
給排水管の劣化診断を適切に行い、更新時期を後ろ倒しにすることには、大きなメリットがあります。
メリット1：修繕コストを総合的に削減
修繕周期を後ろ倒し（延命化）することで、長期的に見た工事回数（コスト）の削減につながります。
メリット2：お金を貯める期間に余裕ができる
給排水管の更新費用は、エレベーターや機械式駐車場など他の高額工事と時期が重なることが多く、管理組合の財政を一気に圧迫します。配管更新の周期を遅らせることができれば、修繕積立金の値上げ時期を回避・先延ばしできる余裕が生まれます。
■【緊急リスク】保険が適用されない？「銅管」のリスク
給排水管の劣化による漏水事故は、管理組合が加入している損害保険の料金高騰や、最悪の場合保険に加入できなくなるリスクにもつながっています。

「銅管（どうかん）」の問題：特に築年数が経過したマンションの専有部では、給湯部分に銅管が使われているケースが多く、これが腐食により穴が開き（ピンホール）、漏水事故が多発しています。

保険料の高騰：漏水事故が多発すると、保険会社が査定を厳しくし、保険料が高騰したり、加入を拒否したりするケースが出ています。保険に加入できなくなると、漏水被害の賠償を修繕積立金から自腹で賄うことになり、管理組合の財政が破綻する危険性があります。
■【まとめ】「何をどこまで直すか」を明確に
給排水管の診断・更新は、マンションの維持管理において資産を守るための重要なプロセスです。
配管材質の特定：長期修繕計画の記載を鵜呑みにせず、隠蔽されている配管も含め、実際に使われている配管の材質や製造年代を特定し、正確な寿命を把握します。

目的の明確化：「延命化」を優先し、部分補修で対応できないかを検討します。

総合的な判断：給排水管の問題だけでなく、長期修繕計画全体や、保険加入の可否といった複合的なリスクを踏まえて、修繕の優先順位を決める必要があります。

株式会社さくら事務所では、給排水管の劣化診断の妥当性評価や、長期修繕計画全体のコンサルティングを提供し、無駄な工事を回避しながら、マンションの資産価値を守るサポートを行っています。給排水管の問題でお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。