【新耐震マンションでも危険】地震で壊れるマンション？命と資産を脅かす「耐震スリット」の施工不良と、10年保証が切れる前にやるべきこと

「新耐震基準のマンションだから、地震がきても安全」-そう思い込んでいませんか？
実は、1981年以降に建てられた新耐震マンションでも、建物の命運を左右する「構造スリット（耐震スリット）」の施工不良により、耐震性が大きく損なわれているケースが少なくありません。
今回は株式会社さくら事務所のマンション管理コンサルタントである土屋輝之さんが、命と資産を脅かす構造スリットの施工不良リスクと、保証が切れる前に管理組合がすべき対策を解説します。
■命と資産を脅かす「構造スリット」の役割
構造スリット（耐震スリット）とは、柱や梁（はり）と壁の間に意図的に設けられた隙間のことです。
• 役割：大地震が起きた際、壁が壊れることで柱に大きな力が伝わり、柱が折れてしまう（短柱化）のを防ぎます。このスリットのおかげで、柱が粘り強く変形し、建物の倒壊リスクが軽減されます。
■新耐震マンションでも安心できない「施工不良」の現実
新耐震基準の導入以降、構造スリットの設置は義務化されましたが、残念ながら、設計図通りにスリットが設置されていない、あるいは機能不全に陥っているケースが後を絶ちません。
• 未設置：スリットが入っていなければならない箇所に、そもそも設置されていない。
• 設置不良：スリットが曲がっている、または機能させるための隙間がモルタルなどで閉塞（へいそく）し、埋められている。
このような施工不良があると、地震の際にスリットが機能せず、柱が折れてしまうという想定外の壊れ方をするリスクがあり、建物の耐震性が著しく低下します。
■10年保証が切れる前に！早期発見と対策のフロー
構造スリットの施工不良は、通常、居住者が気づくことはありません。多くの場合、以下のタイミングで発見されます。
• 発見のタイミング：築2年、10年のアフターサービス点検、または大規模修繕工事前の劣化診断。
リスク：コストと合意形成の負担
大規模修繕工事に着手した後（足場をかけてタイルを剥がした後など）で未設置が判明した場合、補修計画が複雑化し、管理組合の費用負担や合意形成の負担が急増します。
最重要：10年の保証期間
構造的な瑕疵（かし）の保証期間は、原則として引き渡しから10年間です。
• 【10年以内】：売主・施工会社に全箇所調査を要請し、瑕疵が認められれば、原則として無償で補修を要求できます。
• 【10年経過後】：保証期間が切れているため、管理組合側で調査費用を負担し、施工会社への「不法行為責任」による責任追及（訴訟を含む）が必要となり、立証責任も管理組合に発生します。
■【まとめ】第三者の専門家による調査が不可欠
命と資産に関わる構造スリットの問題は、大規模修繕工事を待たず、早期に専門家による建物調査を実施することが最も重要です。
株式会社さくら事務所では、デジタルX線調査など、非破壊検査を用いて構造スリットの有無や状態を正確に確認する調査を行っています。
• 調査目的：不要なトラブルを避け、保証期間内に売主・施工会社との交渉材料（科学的根拠）を得ること。
建物構造に精通した専門家と協議し、万が一の不具合が判明した際は、金銭的な交渉と技術的な補修方法を整理しながら、確実な解決に努めましょう。