不動産投資アドバイザー・木村洸士氏が核心に迫る！『不動産投資家が愛用する“あの銀行”が融資を厳格化！？2025年11月の最新融資情報をお届けします』銀行名よりフルローン戦略が重要だという逆説

YouTubeチャンネルにて公開された『不動産投資家が愛用する“あの銀行”が融資を厳格化！？2025年11月の最新融資情報をお届けします』では、不動産投資アドバイザー・木村洸士氏が、2025年11月時点で語られた融資動向と、フルローンを引き出すための考え方を解説している。

木村氏は冒頭、「お金を借りられることが不動産投資の最大の武器であり、貸してもらえなければ始まらない」と強調する。さらに「1年前の融資情報が使えなくなるほど変化が早い」と述べ、最新情報を追う姿勢の重要性を指摘する。

2025年下半期の特徴として木村氏が挙げるのは、「どの銀行に持ち込むかより、どうやってフルローンを取りに行くか」という戦略の重要性である。問い合わせが集中した“あの銀行”が年収基準を引き上げるなど厳格化した一方で、すべての金融機関が一律に厳しくなっているわけではなく、条件によって融資姿勢が分かれてきているという。

動画では、融資ルートを「アパートローン」「ノンバンク」「保証協会付き融資」の3つに整理。アパートローンは今でも活用可能だが、築年数や年齢で審査が慎重になる傾向がある。ノンバンクは依然積極的で、フルローンやそれ以上の条件も狙えるが、各社の審査ロジックを理解しなければ条件は伸びにくい。保証協会を活用した融資も選択肢となり、地域によってはフルローンの事例も出ている。

事例として、栃木県では築約30年のアパートを大幅値引きで購入し、60歳を超える投資家がフルローンに近い融資を獲得したケースが紹介される。これは、融資に強い斡旋会社を通して段取りを整えた結果であり、「年齢だけでは判断できない」典型例だという。また岐阜県の事例では、土地評価の高い物件をノンバンク経由でフルローンにし、自宅の抵当権整理まで含めて計画的に組み立てた点が特徴だ。新潟県の事例では、修繕履歴を銀行へ提示することで融資評価を高め、フルローン＋αまで引き上げた流れが紹介されている。

これらに共通するのは「物件を土地と建物に分解して評価する」という考え方である。耐用年数を過ぎた建物の価値は低く見られる一方、土地は掛け目をかけて評価されるため、購入価格との差額＝“埋めるべきギャップ”が生まれる。木村氏は、このギャップを減らすために値引き交渉やエリアの選定、共同担保の活用など複数の打ち手を組み合わせる必要があると述べる。

終盤では、フルローン戦略が単なる借入額の拡大ではなく、家賃収入によって生活の選択肢を広げるための手段であると語られる。食事・健康・教育など、日常の水準を少しずつ引き上げていく“現実的な豊かさ”こそ、投資で得られる価値だと木村氏は示している。