【相続した家】そのまま売ると損するかも!? プロが教える契約・建物・税金の3大注意点

親から実家を相続したものの、自身は別の場所に住んでいるため、売却を検討する。こうしたケースは年々増加しています。しかし、相続した家の売却には、一般的な不動産売却とは異なる、特有の落とし穴が潜んでいます。
準備不足のまま売却を進めると、思わぬトラブルや金銭的な損失につながりかねません。
今回は、相続した家の売却で後悔しないために、必ず押さえておきたい「契約・建物・税金」に関する3つの注意点を、らくだ不動産株式会社の不動産エージェント、益山真さんと村田洋一さんが解説します。

◾️注意点①【契約】「相続登記」は済んでいますか？
遺産分割協議がまとまり、誰が家を相続するかが決まったら、まず着手すべきが「相続登記（相続による所有権移転登記）」です。
「法的には、相続登記が完了する前でも売買契約を結ぶことは可能ですが、買い手への引き渡しまでには必ず登記を完了させる必要があります。登記に必要な戸籍謄本などの書類収集には予想以上に時間がかかることも多く、手続きが遅れると、せっかくの売却の機会を逃すことにもなりかねません」と、村田さんは指摘します。
売却活動をスムーズに進めるためにも、できるだけ早い段階で司法書士に相談し、相続登記の手続きを進めておくことが重要です。
◾️注意点②【建物】家の”健康状態”を把握していますか？
相続した家に長年住んでいなかった場合、その家の本当の状態を把握できていないことがほとんどです。
「売主は、売却時に雨漏りやシロアリ被害、設備の不具合などを『物件状況等報告書』等で告知する義務があります。しかし、相続した家の場合、『不明』としか書けないケースが非常に多い。この『不明』という言葉が、買い手に大きな不安を与えてしまいます」と益山さんは語ります。
そこでお勧めしたいのが、専門家による「ホームインスペクション（住宅診断）」の実施です。 「売却活動を始める前に建物の”健康状態”を客観的に把握することで、不具合があれば事前に対策を立てられますし、問題がなければ『検査済み』というお墨付きが、買い手への強力なアピールポイントになります。売主・買主双方にとって、安心で透明性の高い取引を実現するための必須のステップと言えるでしょう」（益山さん）

◾️注意点③【税金】”あの書類”がないと、税金が数百万円変わることも
売却して利益（譲渡所得）が出た場合、所得税がかかります。この税額を計算する上で、非常に重要になるのが、親がその家を購入した時の「売買契約書」です。
「譲渡所得は『売却価格』から『取得費（購入価格など）』を引いて計算します。しかし、何十年も前の契約書が見つからず、取得費を証明できない場合、法律上、取得費は『売却価格の5%』と見なされてしまうのです。その結果、本来よりもはるかに高い税金が課せられる可能性があります」（村田さん）
親御さんが元気なうちに契約書の保管場所を確認しておく、あるいは相続後すぐに家中を探すことが、将来の数百万円の損失を防ぐことに繋がります。また、無許可の増築などが行われていないか確認するためにも、建築時の図面なども併せて探しておくと安心です。
【まとめ】
相続した家の売却は、感情的な側面だけでなく、法律・建築・税務といった専門的な知識が求められる複雑なプロセスです。後悔しないためには、売却活動を始める前の「事前準備」が何よりも重要になります。①相続登記を済ませ、②ホームインスペクションで建物の状態を把握し、③過去の契約書や図面を探しておく。この3つのステップを確実に実行することが、スムーズで有利な売却への第一歩です。
らくだ不動産株式会社では、相続が絡む不動産売却の複雑な手続きを、お客様に寄り添いながらトータルでサポートします。司法書士との連携による登記手続きから、ホームインスペクションの手配、税務に関するアドバイスまで、専門的な知見を持つエージェントが、お客様の不安を一つひとつ解消し、最善の売却戦略をご提案します。