不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が切り捨てる！節税目的で赤字マンションを持ち続けることの危うさ

2026年4月、区分所有法が改正された。不動産投資アドバイザー・木村洸士氏は、この法改正がワンルームマンションを含む区分マンションの投資環境にどう影響するかを、具体的な根拠とともに解説している。
　
マンションを選ぶ理由として「外壁などの修繕を自分でやらなくて済む」というイメージを挙げる人は多い。しかし木村氏によれば、共用部の修繕は管理組合の合意が必要であり、修繕積立金が見積もりに届かず追加費用が発生するケースは珍しくないという。
　
さらに従来の区分所有法では、大規模修繕や建て替えに4分の3の賛成が必要だった。海外在住のオーナーが増えた現代では合意形成が事実上困難となり、建物が老朽化しても手が打てない深刻な事態が生じていた。今回の法改正では、連絡の取れないオーナーを一定の手続きで母数から除外できるようになり、意思決定のハードルが下がった。ただし木村氏は「修繕が実行しやすくなる一方で、費用負担が増える所有者も出てくる」と釘を刺す。
　
法改正でリスクが軽減されたとしても、区分マンション投資の根本的な課題は変わらない。都心のワンルームマンションは価格に対して家賃収入が低く、利回りは極めて低水準にとどまる。ローン返済や管理費・修繕積立金・固定資産税などを差し引くと、多くのケースで年間収支は赤字になる。節税目的で購入しても「利益が出ないものは儲かっていない」という事実は変わらない、と木村氏は断じる。
　
木村氏が対比として挙げるのが、アパートや中古戸建て投資だ。土地が資産として手元に残り、修繕のタイミングも自分でコントロールできる。利回りの高い中古物件であれば、返済や経費を引いても毎年の収益が黒字になりやすく、最終的な売却益も期待できる。収益と資産を同時に積み上げられる構造が、区分マンションとの決定的な違いだ。
　
アフタートークでは実際の事例が紹介された。中古アパートをほぼフルローンで取得し、利回り14%を達成した投資家の話で、1件の購入だけで月20万円程度の利益が出ているという内容だ。少ない自己資金でこれだけの収益が実現できることを、木村氏は具体的な数字とともに示した。