不動産投資アドバイザーの木村洸士氏がフルローン論争を整理！『世間で言われる「フルローン＝危険」は間違い！自己資金なしで不動産投資を始めることで資産形成が爆速で進みます！』

不動産投資アドバイザー・木村洸士氏の動画『世間で言われる「フルローン＝危険」は間違い！自己資金なしで不動産投資を始めることで資産形成が爆速で進みます！』では、不動産投資で広く語られる「フルローンは危険」という見方に対し、別の角度からの考え方が示されている。

フルローンとは、物件価格の全額を融資で賄う購入方法である。借入額が大きくなるため金利負担や総返済額が増える点から慎重論も多い。しかし実際の投資家の中には、自己資金を極力使わずフルローンに近い形で物件を買い進めるケースも少なくないという。

木村氏は、こうした議論を整理するため、フルローンと頭金を入れる購入方法を比較しながら、不動産投資を「収益」と「資産」の両面で考える必要があると説明する。

頭金を入れる場合、借入額が減るため月々の返済は軽くなり総支払額も抑えられる。一方で購入時に多くの現金を使うため、手元資金が減るという側面がある。不動産投資では空室や修繕など突発的な支出も起こり得るため、手元資金の余裕は経営の安定性に関わる要素となる。

さらに木村氏は投資効率にも触れる。自己資金を多く使う投資では、次の物件購入までに時間がかかる可能性がある。対して自己資金の消費を抑えて物件を取得できれば、収益を積み上げながら次の投資へ進むまでの期間を短縮できる場合があるという。

複数物件を保有すれば収益源が増え、分散効果も生まれる。1つの物件で空室や修繕が発生しても、他の物件の収益で補える可能性がある。賃貸経営を事業として捉えるなら、単体ではなく全体の資金構造を見る視点が重要だと木村氏は語る。

ただしフルローンが万能というわけではない。収益性の低い物件や資産価値が乏しい物件をフルローンで取得すれば、返済負担だけが残り投資として成立しない可能性がある。見た目だけ整えた低利回り物件などには注意が必要だという。

またフルローンでは残債の減少が比較的ゆっくりになるため、売却時の資産性も考慮する必要がある。そのため収益性と資産性の両方を意識した物件選びと、返済期間など融資条件の設計が重要になると説明する。

動画では、収益性の高い物件を取得した事例にも触れながら、物件数が増えることで収益が積み上がり、賃貸経営としての安定性が高まる構造が語られている。

フルローンは単純に安全か危険かで判断できるものではない。資金の使い方、物件の収益性、融資条件、運営の考え方が組み合わさることで結果は大きく変わる。詳しい解説は動画本編で確認できる。