【タワマン住民は見て】管理会社の長期修繕計画を信じ過ぎは危険！大規模修繕で破綻する前にやるべき見直し術をプロが解説

「タワーマンションの長期修繕計画は、管理会社が作っているから大丈夫」-そう信じ過ぎていませんか？
しかし、タワマン特有の高額な修繕費用や特殊な設備を考慮せず、通常のマンションの基準を当てはめた計画では、将来的に修繕積立金が破綻するリスクがあります。
今回は、株式会社さくら事務所　取締役副社長COOの山本直彌さんが、タワーマンションの長期修繕計画に潜む落とし穴と、費用を適正化するための具体的な見直し術を解説します。
■落とし穴1：過剰な工事周期（12年周期は早すぎる？）
多くのタワーマンションの計画は、一般的な板状マンションと同じ12年周期で大規模修繕工事が組まれています。しかし、これはタワマンの特性から見て過剰である可能性があります。
●外壁の耐久性：タワマンは、プレキャスト工法（工場生産の部材）で作られていることが多く、外壁タイルなどの劣化が通常のマンションより少ない傾向があります。
●内廊下のメンテナンス：内廊下のクロスやカーペットの張替えが12年周期で組まれていることもありますが、これは過剰なリフォームであり、大規模修繕工事と切り離して時期を遅らせることでコストダウンが可能です。
【見直し術】
外装の劣化状況に応じて、大規模修繕工事の周期を15年、あるいは18年へと延長する議論を行うことで、生涯の修繕コストを大幅に削減できます。
■落とし穴2：特殊な設備の「費用不足」
タワマンには、標準的なマンションにはない特殊な設備が多く、管理会社が標準単価を当てはめていると、いざ更新するタイミングで費用が足りなくなるリスクがあります。
●エレベーター
高層・高速のエレベーターは特注品であり、更新費用が一般のマンションよりもかなり割高になります。管理会社の標準単価ではなく、メーカーの保全計画に基づいた具体的な更新費用を計上する必要があります。
●タワーパーキング
一般的な機械式駐車場のように簡単に「台数を減らす」「平面化する」ことが難しく、原則としてタワーパーキングとして更新し続ける必要があります。メーカーの保全計画をベースに、無駄な予防保全的な部品交換を削除し、真に必要なコストだけを計上する見直しが求められます。
●自家発電設備・ゴンドラ設備
非常用電源である自家発電設備や、外壁清掃などに使うゴンドラ設備も、普段使わなくても定期的なメンテナンスと更新が必要です。これらの費用も漏れなく、かつ適正な金額で計画に盛り込む必要があります。
■落とし穴3：足場費用の過大計上
タワマンの修繕では、足場（枠組とゴンドラの併用）の仮設費用が、工事費用全体の大きなウェイトを占めます。
●足場費用の検証：長期修繕計画に計上されている足場仮設の複合単価が、現実から乖離していないか（高すぎないか、安すぎないか）を、専門的な視点で検証する必要があります。
【まとめ】タワマン独自の計画見直しで「適正化」を
タワーマンションは固有の設備が多く、維持メンテナンスのコストがかかりやすい傾向にあります。だからこそ、借用的な予防保全の考え方ではなく、タワマン独自のコンセプトを明確にし、計画を見直すことが重要です。
●内装工事の分離：内装工事（内廊下など）を外装工事と切り離し、足場が不要な時期に実施する。
●無駄の徹底削除：過剰な周期や予防保全的な費用を削除する。
株式会社さくら事務所では、超高層マンションの特殊な事情を理解し、様々な事例を反映させながら、長期修繕計画の「無駄」を徹底的に見つけ出し、適正化するサポートを行っています。修繕計画の見直しをご検討中の管理組合の方は、ぜひご相談ください。