【設計監理コンサルタントの闇】知らぬ間に修繕積立金が奪われる!?大規模修繕工事の談合…危険性と対処法を解説！【さくら事務所】

■大規模修繕の「設計監理コンサルタント」は本当に必要？
マンションの大規模修繕工事では、施工業者とは別に「設計監理コンサルタント」という専門家が入ることがあります。彼らは、工事の設計や監理を行うことで、マンション管理組合の味方になってくれるはず…なのですが、実はそこに大きな「闇」が潜んでいることがあります。
株式会社さくら事務所でマンション管理コンサルタントを務める取締役副社長COO山本直彌さんによると、この設計監理コンサルタント選びを間違えると、修繕積立金が無駄に使われてしまう可能性があるといいます。
では、なぜこのようなことが起きてしまうのでしょうか？その危険性と、正しい対処法について解説します。
■設計監理コンサルタントの「闇」その１：談合の温床
最も深刻な問題は「談合」です。公正なはずの工事会社選定プロセスで、特定の会社が工事を受注できるよう仕向けられてしまうことがあります。
巧妙な「公募条件」
コンサルタントが公募条件を厳しく設定し、特定の少数の大手業者しか応募できないようにしてしまうケースがあります。
バックマージンの存在
工事費用の10%～20%が、コンサルタントや一部の区分所有者への「バックマージン」として流れてしまうケースも残念ながら存在します。
たとえば1億円の工事なら、1,000万円～2,000万円が不正に流出してしまうことになります。このような不正に気づいた場合は、一度立ち止まって業務を打ち切る勇気を持つことが非常に重要です。
■設計監理コンサルタントの「闇」その２：責任の所在があいまい
大規模修繕工事は、新築時とは異なり「新しく何かを作る」わけではありません。あくまで既存の建物を元の性能に戻すことが目的です。
しかし、なぜか大規模修繕工事では「設計」という言葉が一人歩きしているのが現状です。これは業界が意図的に複雑にしてきた側面もあります。
工事内容の不透明性
設計監理コンサルタントの仕事は、あくまで「設計書の通りに工事が行われているか」をチェックすることです。しかし、工事中に予期せぬ事態が起きた際、管理組合に不利な情報が隠されてしまう可能性があります。
「劣化診断」の信頼性
工事の入り口となる「劣化診断」も注意が必要です。一部のコンサルタントは診断業務を外注しており、その下請け業者が工事を受注できるよう話を進めてしまうケースもゼロではありません。
■失敗しないコンサルタント選びのポイント
では、どのようにすれば信頼できる設計監理コンサルタントを見つけることができるのでしょうか？
コミュニケーション能力をチェック
管理組合の意図を正確に汲み取り、親身になって相談に乗ってくれるかどうか。トラブルなく工事を進める上で、最も重要な要素の一つです。
「資格」ではなく「知見」を重視
大規模修繕工事に、建築士などの国家資格は必須ではありません。資格の有無だけでなく、マンションの課題をどう整理し、どう解決していくかという「知見」を持つ人を選びましょう。
「第三者」の立場を徹底しているか
診断や工事の提案において、特定の業者と結託していないか。工事期間中も管理組合の味方として、公平な立場を保てるかを見極めることが大切です。
■専門家に相談して、マンションの資産価値を守る
「人と不動産のより幸せな関係を追求し、豊かで美しい社会を次世代に手渡すこと」を企業理念に掲げる株式会社さくら事務所では、マンション管理組合の皆さんが抱える大規模修繕工事のさまざまな問題解決を支援しています。
マンションの資産価値を守るためにも、少しでも不安や疑問を感じたら、一人で悩まずに第三者の専門家に相談してみてはいかがでしょうか。