｢京都離れ｣が進むわけだ…カプセルホテルなのに1泊4万円､ホテル代を高騰させた"外国人客"以外の理由
■原因は単なる「インバウンド増」ではない
夜の京都を満喫して、ゆっくりと1泊したい……そんな観光客の願いを妨げているのが「京都のホテル高騰問題」だ。
昔は1万円程度で泊まれたのに、もはや1泊3〜4万円は当たり前、それ以上の価格でしか空きがないことも多々ある。「夜の鴨川や先斗町を散策して、京のグルメとお酒を満喫」といったプランが総崩れになりかねない。原因を探ってみると「インバウンド観光客（訪日客）の激増」だけではくくれない、構造的な問題があるようだ。
さらに、この「ホテル代高騰」は、おそらく5年後・10年後の観光都市・京都によからぬ影響を及ぼす。今後の「京都の宿泊事情」についても、検証していこう。
公益法人・京都市観光協会が発表している「平均客室単価（ADR）」から見ても、京都のホテル不足・価格高騰は明らかだ。
宿泊需要がひっ迫しやすい4月で比較すると、コロナ禍前にはおおむね2万円少々で推移。そこからコロナ禍で大きく落ち込んだものの、2022年には1万4237円、2023年には2万228円と順調に回復。その後、2024年には2万6136円、2025年4月には3万640円と急角度で伸び、史上初の「ADR3万円台」を、あっさり突破してしまった。
■カプセルホテルすら4万超え
京都は観光需要が根強いといえ、都内でも平均客室単価は「2年間で5000円アップ」（東洋ホテル協会調べ。調査方法の違いに留意が必要）であり、金額も1万7000円程度。かつ、大阪・関西万博の開催で沸いた大阪府ですら平均2万円弱（前年比プラス46％）であり、京都市の「平均客室単価で3万円突破」という、異次元の暴騰が目立つ。
関西圏は意外と狭く、京都から隣の府県（大阪府・滋賀県・奈良県・兵庫県など）は20〜50kmほどしかない。にもかかわらず、なぜ京都だけホテル代が極度に跳ね上がっているのだろうか。
まずは、インターネットでの予約サイトを通じて、実際の価格を確認する。
例えば、全国チェーンとして直近20年で急成長したホテルは、週末になるとシングルルームですら4万円ほど出さないと泊まれない。もちろん素泊まり・事前決済。地方なら5000〜6000円程度で泊まれるであろう、質素なワンルームでこれだ。
ダブルだと10万円近い支出となり、もはや家族旅行・グループ旅行に使えるような価格ではない。さらに、観光客向けのラグジュアリーホテルが多い祇園・東山や嵐山だと、スイートルームは20万円、30万円の世界になり……そんな部屋しか空いていないとして、一般人はやすやすと泊まるだろうか？
また、「1人が寝られるだけ」のスペースしかなく、3000〜5000円程度で宿泊できることも多いカプセルホテルですら1泊1万円、10月の3連休は約4万円の日もあった。とあるカプセルホテルチェーンに至っては、新宿西口の基幹店の3倍の価格だった。
■老舗は消え、ラグジュアリー化が止まらない
京都市の発表によると、2024年に市内を訪れたインバウンド観光客は1088万人。前年比で何と53％も増加し、日本人観光客（809万人・14％減）を初めて上回った。これらの人々は日本滞在中に平均20万円以上を消費しており、比例して宿泊にかける費用も上昇した分、各ホテルとも宿泊料金で強気の値付けを実施するようになったのだ。
ただ、京都でインバウンド観光客が多いのは、今に始まったことではない。なぜ、各ホテルは高価格帯をつけるようになったのか？ 要因は「大手・外資系ホテル進出」「老舗ビジネスホテルの淘汰」、そして「猫も杓子(しゃくし)もラグジュアリーホテル化」だ。
京都にはもともとラグジュアリーホテルや、敷居の高い旅館もあったものの、小規模経営で生き延びる老舗のホテルも多く、観光地である割には、比較的お得に泊まれた。こういったホテルはフロントも素っ気なく、サービスと言えば、部屋に「たち吉」の湯飲みとお茶パック、茶菓子1個くらい。京都大学を受験するような人々や、気軽に旅行をする人々に重宝されたものだ。
しかしコロナ禍の影響で、歴史ある「京都セントラルイン（2020年4月閉鎖・現在は再建）」「ザ・パレスサイドホテル（2020年5月休館）」などが、次々と消えた。また映画「国宝」に登場した「京都平安ホテル」も、2022年6月に閉鎖となったまま、復活できず。気安く泊まれた昔ながらのホテルは経営悪化のうえで、次々と姿を消したのだ。
■もう日本人は相手にされていない
一方で、三井ガーデンホテル京都三条プレミア（2024年7月）バンヤンツリー・東山 京都（2024年8月）コートヤード・バイ・マリオット京都四条烏丸（2025年8月）など、外資系・大手のホテルチェーンが、続々と京都市内に進出してくる。こういった新興勢力の各ホテルが狙うのは、欧米から訪れる富裕層の人々だ。
なにぶん、インバウンド観光客の中でも、欧米から来た人々は平均22万7000円の消費額を超えて「ドイツ：33万3027円 英国：38万1318円、スペイン：36万8428円」と、しっかり消費してくれる。予算に余裕がある人々なら、もちろんホテル代にも躊躇なく投資してくれるために、各ホテルとも単価を獲れるラグジュアリーホテルに注力するようになる。
なお、ドイツの方に「円高だった5年前と比べて、値差の体感はどのくらい？」と聞いたところ、「10万円程度のダブルなら、昔より300ユーロ程度は安く泊まれるね。日常生活でいうなら「ビッグマックセット30個分」くらいは浮くから、みんな嬉しくなって使っちゃうんだよね！」とのこと。円安でそこまでのおトク感があるなら、ポンとスイートルームに泊まるくらい、造作もないだろう。
こうして、新規に建設されるホテルは高級感を前面に押し出し、格安で泊まれた小規模経営のホテルは淘汰されていく。気が付けば、まわりはラグジュアリーホテルばかり……こうして、京都のホテル代はどんどん高騰し、全国でも随一の高価格帯から下げ止まらなくなってしまったのだ。
■市民はオーバーツーリズムの弊害を味わうだけ
一見して需要・供給が釣り合ったかに見える「京都のホテル代高騰」は、一方で京都観光の魅力を大幅に損ねつつある。まず懸念されるのは、「ナイトプランの組みづらさ」だ。
一般的に、京都の夜の楽しみ方は「清水寺・高台寺などのライトアップ（季節限定）」「祇園・先斗町・鴨川の散策」など様々。こういったナイトプランは食事・酒の消費と直結しており、観光客の単価向上・税収獲得にも繋がる重要な要素だ。
しかし、こういったナイトプランの楽しみも、「近くに泊まれる」という前提があってこそ。ホテルが高騰で泊まれず、混み合う市バスでは京都駅エリアへの脱出すらままならないとあっては、観光客は日暮れ前に京都を出るか、最初から京都をスルーしかねない。昼間の観光客は多数いるものの、「景色を見て即帰り」では市民がオーバーツーリズムの弊害を味わうだけで、見合うだけの税収には繋がらないのだ。
もうひとつ、現実に起こっているのが「京都離れ」。京都府外からのインターネット検索などを数値化した「行こう指数」が、宿泊費用の高騰が顕著になった2024年を境に、30〜40ポイントも急落しているのだ。
この数値はコロナ禍前の2019年を基準としており、ピーク時の2022年11月には173.5を記録。しかし数値の下落は止まらず、2025年9月には過去最低の「86.6」まで下落している。
■インバウンド依存が招く「京都離れ」
もちろん、宿泊代を値上げしても需要がある限り、さらに価格が上昇するのは、市場原理として当たり前の話だ。ただ現状は、あまりの宿泊費高騰に「是非とも京都に行ってみたい！」という一般人の熱が薄れてしまっている。
星野リゾート・星野佳路代表も、高単価な観光客にホテル業界が依存する状況に懸念を抱いており、インタビューで「需要が強いからと言って価格を上げすぎると、顧客満足度が落ちていく。コストパフォーマンスに合わないと市場が感じ始めると（中略）需要が落ち始めるという問題が必ず起こる」という見方を示している。（2024年4月18日・BUSINESS INSIDERより）全国の観光地に向けた発言ではあるが、京都でも十二分にあてはまるだろう。
インバウンドへの依存による、宿泊費用（ADR）の高騰があまりにも続けば、観光都市・京都が「一般人には行けない都市」として、見放されてしまいかねない。一辺倒に高付加価値のホテルばかりが増えていく実情に、ブレーキをかけることはできないものだろうか？
そんな状況下、「京都のホテル代が高騰し過ぎて泊まれない」対策として、隣接する奈良県・滋賀県への宿泊需要の分散が起きているという。
■賢い観光客の宿泊先は「滋賀・奈良」
特に滋賀県は「京都駅〜大津駅が電車で10分」という抜群の近さにもかかわらず、各サイトで確認する限り、京都よりシングルで5000〜7000円程度ほど安い。さらに、紅葉シーズンに清水寺エリアに行く人の中には、観光エリアから遠い京都駅（JR）を使わず「京阪大津線・地下鉄で東山・三条エリアに直接移動」というウラ技を使う人もいるようだ。
滋賀県側のホテルも「京都の需要取りこぼし狙い」を狙った営業施策を打っているようで、なかには東横インのように、ホテル名を「“京都”琵琶湖大津」としているような場合も。「わざわざ京都に泊まらなくても良い」ことに気づいた2回目・3回目来訪のインバウンド観光客も、こういった工夫で旅費を節約しているようだ。
さらに最近は、特急列車（近鉄奈良線）で30分ほどの奈良県に泊まる人々も多いという。
奈良県は大阪・京都まで鉄道で短時間移動できるため、観光客は多くとも「あくまでも日帰り」という扱いを受けてきた。そもそも、市内の総客室数が6万室はある京都府と、全国最小の5000室少々しかない奈良県では、同じ次元で比べようもない。
そんな奈良県でも、2025年3月は「前年度比プラス19.3％」と宿泊者が激増したという。（観光庁・宿泊旅行統計調査より）京都市のホテル需要ひっ迫だけでなく万博の影響も受けたと思われるが、大手ホテルの進出がもともと少ない奈良県では、ちょっとした宿泊需要の増加が宿泊客の増加につながる。
■古都・奈良の未来は、成長か混雑か
奈良県はもともと宿泊需要が少なく、大手ホテルチェーンの進出も、これまで遅々として進まなかった。しかし現在では「星のや飛鳥」（2027年開業予定）、「ホテル寧 奈良」（2030年度開業予定）などが次々と開業を予定しており、このまま「京都のバックアップ機能付きホテル街」プラス「古都観光」の拠点として発展するか……。筆者としては、京都のようなオーバーツーリズムを回避しながら、持続可能な観光都市として成長することを願いたい。
と、ここまで書いたところで、事情が変わってきた。高市首相の台湾有事を巡る発言に中国が態度を硬化させたことにより、関西一円でホテルのキャンセルが続出。検索サイトを見る限り、数週間前まで3万・4万であったシングルルームの価格を、1万円程度に設定して投げ売りするホテルも出ているようだ。
原因が外交上の問題とあっては、ホテル経営者は対策の取りようもない。ただ大阪では中国人客の5〜7割キャンセルを、台湾など他国からの個人客でカバーできている宿泊施設も多いという。（2025年11月27日・大阪観光局 溝畑宏局長会見より）
■「高級ホテル」の実力が試される
日中関係の冷え込みによるキャンセルは、尖閣諸島関連の問題が起きた2012年にも同様の事態が起きており、業界にとっては「他国や日本人需要でカバー」「需要冷え込みは織り込み済み」で行動する以外にないだろう。ただ日本人にとっては、比較的安値で京都に泊まれるチャンスだ。
京都の紅葉シーズンが終了したタイミングで、さらに安値を付けざるを得ない局面が続けば、平均客室単価（ADR）にも変化が出てくるだろう。安値をつけるホテルにとっては「一定の国に頼らない訴求ができているか」実力が試される局面でもあり、京都離れを起こしかけていた人々にとっては、見合ったサービスを提供しているか、検証する絶好のチャンスでもある。
この年の瀬に、夜の京都をひと晩ゆっくり巡り、高付加価値ホテルの実力を検証する理由ができてしまった。いち消費者としては、そう考えたい。
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宮武 和多哉（みやたけ・わたや）
フリーライター
大阪・横浜・四国の3拠点で活動するライター。執筆範囲は外食・流通企業から交通問題まで、元・中小企業の会社役員の目線で掘り下げていく。各種インタビュー記事も多数執筆。プライベートでは8人家族で介護・育児問題などと対峙中。
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（フリーライター 宮武 和多哉）
