東京23区の新築マンションは“平均1億円以上”!? “年収500万円”でも「下町エリア」なら、手取りベースの返済計算＋頭金次第で買える望みはありますか……？
23区内マンションは軒並み「平米単価100万円」を突破
株式会社LIFULLが2025年に行った調査では、都内の自社扱い新築分譲マンション平均価格が「1億4000万円」と、1億円の大台を大幅に突破しています。1位の港区は価格「3億5080万円」で、坪単価が1000万円を超える状況です。
さらに、23区内では価格下位にあたる墨田区や江戸川区でも、同社の集計では平米単価が「100万円」を突破し、都心の急騰が周辺区へ広がっているといえるでしょう。ここ数年は、23区全体での価格上昇が年々加速している傾向にあるようです。
墨田区など「占有面積狭めの下町エリア」であれば1億円以下の物件も
一方、前記の墨田区や江戸川区に加えて葛飾区では平均価格が5000万円～8000万円程度と、あくまで他の23区内で比較すると安価に収まっているといえます。
特に、平均価格・単価ともに港区の半分以下となっている墨田区では「平均専有面積」も狭めの傾向が見られました。この点が価格差に影響しているのかもしれません。
加えて、立地や利便性といった条件も考慮され、結果としていわゆる下町エリアには、価格1億円以下の物件が残っているようです。23区内全体では大幅な価格上昇が続く中でも、エリアを選べば選択肢が残ると考えられます。
年収500万円程度なら頭金によっては購入できる可能性も
国税庁「令和6年分 民間給与実態統計調査」によると、国内における給与所得者の平均給与は478万円とされています。
住宅ローンを組む際には「年間返済額÷手取り年収×100（％）」で算出される返済比率が目安とされており、一般的には30～35パーセント、理想は20～25パーセント程度と言われています。
仮に5000万円の分譲マンション購入に際し、住宅ローンを組む前提で検討する場合、三菱ＵＦＪ銀行の「全期間固定31～35年」の金利は2.91パーセント～2.99パーセントです。
参考までに、同行の返済額試算シミュレーターで「35年ローン・元金均等返済・全期間固定金利2.91％」と仮定した場合、5000万円を全額借り入れると、返済額は月約24万円・年288万円となります。
これは返済開始当初の金額を基にすると、手取り年収850万円（年収1200万～1300万円程度）でようやく返済比率33.8パーセントとなる金額です。
一方、頭金2000万円・借入額3000万円とした場合の返済額は、月約14万4000円・年172万8000円となり、手取り年収500万円（年収700万円前後）程度でも返済比率34.56パーセントで目安内に収まります。
十分な頭金が用意できるのであれば、ローンを組んで購入できる可能性はゼロではありません。ただし、実際は各種手数料などの付帯費用も考慮する必要があるため、余裕を持った資金計画を立てましょう。
頭金2000万円・借入額3000万円の同条件で、手取り年収約380万円（年収500万円）のケースも見てみましょう。返済額は年172万8000円ですから、手取り年収380万円の場合の返済比率に換算すると約45％に相当します。これは目安である30～35％を大きく上回る水準です。
手取り年収500万円と同じ返済比率34.56％に抑えるには、手取り年収380万円の場合、返済額は月約10万9000円・年約131万円が上限となります。
この条件で逆算すると、「35年ローン・元金均等返済・全期間固定金利2.91％」では、借入可能額は2100万円程度にとどまり、物件価格5000万円とすると、頭金は約2900万円が必要になります。
まとめ
東京23区の新築マンションは価格の上昇が進み、区によっては手の届きにくい価格が続いています。
しかし、墨田区や江戸川区などの下町エリアでは、平均価格5000万～8000万円台と、比較的手の届きやすい価格となっています。家計への負担は大きいものの、十分な頭金を用意できるのであれば、年収500万円前後の世帯でも購入できる可能性があるかもしれません。
出典
株式会社LIFULL LIFULL HOME’S が東京23区の2025年新築マンション平米単価を調査、ついに東京23区全域で平均平米単価が100万円以上に！都心でおきる“局地バブル”が徐々に周辺エリアにも拡大
国税庁 令和6年分 民間給与実態統計調査
国税庁 長官官房 企画課 令和6年分 民間給与実態統計調査
株式会社三菱ＵＦＪ銀行 住宅ローン 住宅ローン金利
株式会社三菱ＵＦＪ銀行 住宅ローン 新規借入シミュレーション 毎月の返済額を試算する
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー
