不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が語る--「結果が出ない人の共通点」計画なき投資は止まる

「きちんと『結果』がほしい投資家は見てください！戦略別で不動産投資を成功させる方法について解説します！」と題した動画で、不動産投資アドバイザー・木村洸士氏が持論を展開した。投資家から頻出する「キャッシュフロー戦略とキャピタルゲイン戦略、どちらを優先すべきか」という問いに、15年の実践から得た視点で答える。

木村氏は冒頭で、主軸はキャッシュフロー戦略に置くべきだと明言する。その理由は明快で、複利の力を使って利益を再投資し続けることで、収益を積み上げながら資産も増やす流れが作れるからである。キャッシュフローを伸ばしていけば生活の安定につながり、精神的な余裕も確保できる。一方、売却益を狙うキャピタルゲインは“ショット収益”の性格が強く、成功しても継続性に欠けやすい。経営に置き換えれば、単発の売上だけで走る会社は強くならない。積み上がる“ストック収入”を軸に据え、キャピタルゲインを補助的に取り入れる構成が長期的に優位だと語る。

戦略が違えば、選ぶ物件の立地も変わる点も重要である。キャピタルゲインを狙うなら都心の需要が厚い高額帯が中心になりやすいが、キャッシュフロー重視なら高利回りが見込めるエリアを選ぶ発想になる。この違いを理解しなければ議論が噛み合わない。動画では、どちらか一方に偏るのではなく、キャッシュフローを主軸にし、キャピタルを補助として取り入れる「両取り」の設計を提案している。

さらに木村氏は、拡大の決め手は「資金調達」と「順番」であると指摘する。フルローンやオーバーローンの活用自体は危険ではない。問題は借入をして何を行うかであり、ショット収益に偏れば不安定化する。属性や地域ごとに適した金融機関は異なるため、情報収集を前提に、どの機関をどの段階で使うかという段取りが成否を分ける。順番を誤れば、その後に使える選択肢が一気に狭まり、拡大が止まるという落とし穴になる。

また、結果が出ない典型的なパターンとして三つを挙げる。ローンが通っても迷って買わない人、目標設定が低すぎて判断が鈍る人、計画を持たず物件探しから始める人である。いずれも計画性の欠如が共通点であり、せっかくのチャンスを逃す原因になる。木村氏は、まず目標を描き、資金調達の順番を設計し、その上で戦略に適合する物件を選ぶべきだと強調する。動画では、住宅ローンを投資目的で流用するリスクにも触れ、規律を外せば一括返済を迫られる危険がある点を警告している。

事例の一端として、福岡で「2,000万円前後・利回り13％のアパートをフルローンで継続購入」というケースが紹介される。居住地に関わらず使える金融機関を活用すれば、都内や大阪・名古屋在住でも購入が可能であるという示唆もある。加えて木村氏自身は複数棟を積み上げ、家賃年収5,000万円規模を築いた実績を持ち、積み上げ型の優位を実体験から語っている。

キャッシュフローかキャピタルゲインかで迷う人、資金調達の順番設計に不安がある人、戦略と物件選びの整合性を確認したい人にとって、動画の内容は極めて有益である。複利で伸ばす主軸と、売却益で厚みを出す補助の組み合わせがどのように機能するかが具体例とともに示される。融資戦略や物件選定の勘所は動画内で詳しく語られるため、自分の計画に戦略を落とし込むヒントを得たいなら本編で確かめるべき。視点の解像度が一段上がるはずである。