不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が語る！埼玉5エリア徹底解説--利回りを落とさない“小判鮫戦法”とは

YouTube動画「一見すると好条件に見えますが、不動産投資のプロならこんな物件は買いません！不動産投資で今オススメのエリアについて紹介します！」で不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が登場。テーマは「埼玉の再開発エリアをどう“使い”、どこで高利回りを取るか」。視聴者からの「再開発エリアでも高利回りは狙えるのか？」という問いに対し、木村氏は「この5つが再開発で動いている。なぜなら“使えるから使う”。これが小判鮫戦法」と切り込む。

取り上げるのは、蕨駅西口、所沢駅西口、和光市北インター東部地区、武蔵浦和～南浦和、春日部市・北春日部の5エリア。ワンルーム～1LDKが効く場所、2LDK・3LDKのファミリー需要が強い場所、駅近の価値が素直に出る場所――エリアごとに“狙い目の違い”を整理しつつ、浦和の人口増加に触れ「東京一択」を疑う視点も提示。分散投資の発想を前提に、エリア選定の判断軸を置いていく。

一方で現実はシビアだ。再開発の“熱”が価格を押し上げ、利回りは落ちやすい。動画では「再開発ど真ん中で14～15%は現実的ではない」という前提を置きつつ、「それでも取りに行くなら“距離をずらす”」。北春日部や周辺で利回り15%水準が見えるケースを示し、「全部を両立させる発想ではなく、用途別にエリアや収益性を使い分ける」実務的な考え方を押さえる。

さらに木村氏は、入居付けの核心にも踏み込む。「自分が住むわけではない。入居者に“どこまで何分か”を具体的に伝え切れるかが勝負」。ターミナル（大宮・上野など）への所要時間や周辺の生活導線を言語化し、管理任せにせずオーナーが主体的にアピール文章を用意する重要性を強調する。

終盤では、駅前のロータリーの様子、人の流れ、スーパーやドラッグストアの稼働、商店街の活性度を現地や地図でチェックする基本動作を再確認。単身かファミリーか、工業エリアか学区か――想定入居者像から逆算して物件タイプと距離感を合わせる思考プロセスを共有する。

再開発の熱量と利回りの“落ち着き”、そして「小判鮫戦法」で恩恵だけを巧みに拾いにいく動き方、といったバランス感が動画の肝。埼玉投資を検討中の人はもちろん、「再開発×利回り」の方程式を全国で応用したい人にも見る価値が高い内容となっている。動画では具体例や地図を用いた動線解説、エリア別の使い分けがさらに詳しく語られているので、ぜひ本編で確認してほしい。