不動産投資アドバイザー・木村洸士氏が語る！「答えは“どっち”」ではない『新築×築古』の勝ち筋」

不動産投資アドバイザー・木村洸士氏が、自身のYouTubeチャンネルで「【見れただけで勝ち確】不動産投資で稼ぐ人は必ず知ってる良い中古物件の見分け方と買い方のコツをプロが徹底解説します」と題した動画を公開。新築と築古の「どっちが結局いいのか」という初心者の疑問を、実例ベースで解きほぐす。結論は二択ではなく「使い分け」。新築と築古の特徴を理解して組み入れる発想が投資の幅を一気に広げる、というのが動画全体の軸になる。

前半では利回りの現実を整理する。郊外の新築はおおむね6～7％、都心寄りなら3～5％に収まる。一方で築古は二桁利回りも珍しくなく、上振れの“幅”を取りにいけるのが魅力と語る。ただし築古は修繕を前提に設計するのが鉄則で、経費率を厚めに見積もったうえで「修繕費込みの利回り（＝修繕後利回り）」で考える視点が欠かせない、という話に踏み込む。

融資の章では、新築は属性重視で融資が伸びやすい一方、築古は耐用年数の壁で出にくい現実を扱う。ただし「対応年数に依存しない金融機関」を把握しているかで勝負が変わる、という情報戦の重要性が明確になる。個人での探索は限界があり、条件を知っているかどうかが実行力に直結する、という示唆が続く。

出口戦略も対比で語られる。新築は売りやすいがタイミング管理が肝心。築古は一般に売りにくいと言われがちだが、購入時の価格と土地の価値を見誤らず、満室で安定収益を示せれば土地値を意識した出口も取り得る、という視点が提示される。価格推移のイメージを使い、どの位置で買い、どの状態で売るのかを考える思考法が印象的だ。

終盤には、築古で起こりがちなトラブルへの向き合い方も話題に上る。ネズミや水漏れのような事象も、原因特定と発注の手順を知っていれば無駄な支出を抑えられる。自分で手を動かす必要はなく、正しい段取り（＝再現性のある“スキル”）を知って委託できることがポイントになる。

新築と築古の「見分け方」「買い方のコツ」「融資の通し方」「出口の考え方」が一気通貫で語られ、見どころは尽きない。特に「築古を怖い存在から設計できる投資対象へと変える視点」は必見だ。詳しい基準や実践的な手順は動画内で解説されているので、続きは本編で確認してほしい。