不動産投資アドバイザー・木村洸士氏が突きつける！属性神話の終焉『「高収入じゃないとフルローンが下りない」は大嘘！属性の良さよりも遥かに重要な“物件選びの鉄則”を徹底解説』

YouTubeチャンネルの動画『「高収入じゃないとフルローンが下りない」は大嘘！属性の良さよりも遥かに重要な“物件選びの鉄則”を徹底解説』で、不動産投資アドバイザー・木村洸士氏が、年収や属性に縛られずに結果を出すための思考法と選定基準を語っている。

冒頭、木村氏は「年収は人それぞれだが、それぞれ不動産投資を始めることができる。信じてほしい」と断言。収入や資産形成の不安は、物件を積み上げることで解消していけると明言する。実際にサラリーマン期から投資を始め、年齢や年収を言い訳にせず拡大してきたと述べ、視点の切り替えを迫る。

本編の要は「金融機関の選び方」と「物件選びの鉄則」だ。まず金融機関。住宅ローンと賃貸経営向け融資は別物であり、前者に強いメガバンクが投資用では消極的なことは珍しくない。投資では“使える金融機関が限られる”ため、金利の数字だけで判断するのは素人の発想だ。多少金利が高くとも、融資額・期間・スピードがかみ合えばトータルのリターンは逆転する。銀行が見るのは総支払額ではなく、将来にわたる利益と資産の残り方である。

次に「物件選びの鉄則」。収益（家賃）と資産（売却時の価値）を必ずセットで見る。例えば、20年後に2,000万円の資産が残り、期間中の家賃累計が2,000万円ならトータル4,000万円の利益になる計算だ。ここで陥りがちなのが“利回りだけ買い”。表面10％でも、土地評価が極端に低い物件（例：3,000万円で購入、土地評価500万円）だと、時間経過で建物価値が薄れ、売却時に想定が崩れる。借入が資産価値を大幅に上回る債務超過に陥り、金融機関からの評価も落ちる。路線価などの指標で土地の下支えを確認し、収益と資産の両輪で採算を取ることが鉄則である。

年収別の進め方は明快だ。
・年収2,000万円以上：大規模系（RCや規模のあるアパート）を視野に入れつつ、基本はフルローン狙い。現金は温存し、機会損失を避ける。新築RC一択に固執せず、費用対効果で柔軟に選ぶ。
・年収700万円前後：小～中規模のボックス型アパートが射程圏。アパートローンを活用し、フルローンを積極的に狙う。通すコツは“出す姿勢”。物件資料や資産状況など、銀行が判断できる材料を的確に提示することが通過率を押し上げる。
・年収500万円前後／フリーランス等：年収を強く見ない金融機関を活用し、中古アパートと小規模物件を組み合わせる。小規模だけでは資産形成の速度が鈍るため、中古の積み上げと併走させるのが実戦的だ。いずれもフルローンを基本方針とし、現金流出を抑えて回転力を上げる。

属性に自信がない層でも、賃貸経営の実績が積み上がれば、次は信用金庫や信用組合などで“事業者”として見られ、より良い条件に進める。手法は1つに偏らせず、複数を学ぶことで環境変化に耐性がつく。必要なのは“属性信仰”からの脱却だ。銀行の有名さでも、金利の小数点でもない。収益と資産を両立させる物件を、使える金融機関で握りにいく。この順番を間違える者は沈み、できる者は積み上げる。単純だが残酷な差である。

最後に総評。年収は選択肢の幅を左右するに過ぎない。本質は、使える金融機関を見極め、収益と資産の両面で勝てる物件を選ぶこと。ここで取り上げた論点は、最初の1棟目からやり直しまで、すべての投資家に有用だ。さらに詳しいケースや書類の“出し方”の勘所は動画内で具体的に語られている。
本編は、フルローンの現実や年収別の立ち回りを知りたい人にとって、資金戦略と物件選定の優先順位を整理する上で有用な指針となるはずだ。