不動産投資アドバイザー木村洸士氏が語る！「新築で信用、中古で利回り」の両取り戦略

動画「学芸大学の低利回り築浅物件、利益ほぼゼロでも買うべき理由とは!?【不動産投資】」で、不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が登場。新築アパートと中古アパートの役割分担を軸に、投資目的に応じた戦略を語る。

木村氏は冒頭、「新築は金融機関が好む」と指摘する。木造でも法定耐用年数は22年で、条件次第では30年程度の長期融資が通りやすい。返済期間が伸びるほど月々の返済が軽くなり、キャッシュフローは安定しやすい。この「融資条件」が実際の利益を左右するため、利回りだけでは投資の成否は決まらないという形だ。

一方で新築は価格が高く、家賃に対して価格下落が速い傾向があるため、利回りは低くなりがちだ。それでも新築は修繕費が少なく、運営が安定しやすい。未経験者や長期安定を重視する投資家にとって心理的な安心感があることも事実である。

中古アパートは利回り水準が高い。価格が下がりやすい一方で家賃は一定の下限を保ちやすく、その分利回りが押し上がる。都心では中程度、郊外～地方ではさらに高い水準も狙える。ただし修繕や空室対応など運営コストとリスクを伴うため、空室対策や修繕コストの抑制といった運営スキルが不可欠である。融資面でも一般に10～20年の返済期間が中心で、耐用年数を超えた物件は融資自体が難しい場合がある。

そして、本編の焦点は「低利回りでも新築を買う意義」だ。木村氏は、家賃年収という“規模感”が事業者としての信用を押し上げ、信用金庫や信用組合との交渉を進めやすくすると語る。学芸大学のような人気駅で築浅・低利回りの案件でも、家賃年収の積み上げによって融資交渉の土俵が変わるという視点だ。すなわち、新築は「信用力を積み増す装置」として機能する。

結論は明快である。規模感と信用力を新築で作り、収益効率は中古で確保する「両取り」が強い。新築で修繕リスクを先送りしつつ運営を安定させ、並行して中古で利回りを押さえれば、キャッシュフローと信用の両面でバランスが取れる。目的や属性に応じて配分を調整し、融資条件を前提にした設計図を描くことが重要だ。

動画では、低利回り築浅案件の判断基準、耐用年数と返済年数の具体的な関係、そして家賃年収をどう積み上げるかの考え方まで掘り下げている。学芸大学のような人気エリアで「買うべきか」を迷う人ほど、本編で判断の手がかりを得てほしい。見終えたとき、投資判断に必要な軸が一段クリアになるはずだ。