不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が都心と地方の市場格差を鋭く解説！『不動産価格の下落はチャンスか…それとも罠か！？見極めを間違えると資産が一気に崩れる理由について徹底解説！』

『不動産価格の下落はチャンスか…それとも罠か！？見極めを間違えると資産が一気に崩れる理由について徹底解説！』と題した動画を、不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が公開した。昨今、メディアでは「不動産バブル崩壊」や「価格のピークアウト」という言葉が飛び交っている。

この状況を受け、木村氏はまず現在の市場を「暴落ではなく、明確な減速局面」と定義する。10年以上続いた低金利政策が不動産需要を押し上げ、さらに海外資本の流入が都心物件の価格を加速度的に引き上げてきた。しかし近年、海外経済の混乱を背景に外国人投資家が資金を引き揚げ始め、買いが減少する一方で売りが増加。その結果として、価格の下落が都心を中心に顕在化しつつあると木村氏は背景を整理する。

見逃せないのは、都心と郊外・地方では価格変動の要因がまったく異なる点だ。都心物件は外国人投資家の流入によるバブル的な上昇の恩恵を受けてきた。ところがその要因が剥落した今、下落リスクを抱える構造にある。木村氏は「都心の物件は買わなくていい」と断言し、バブルに乗った購入がいかに危険かを過去の事例と照らして解説する。

一方、郊外や地方の物件はもともと外国人投資の影響をほぼ受けていない。価格が安い分、利回りは高く、都心では得られない水準のキャッシュフローが見込める。さらに近年は投資全体の認知が広がり、不動産投資に参入する人口が増加傾向にある。木村氏によれば、この参入者増加が郊外・地方物件の価格を下支えし、急落が起きにくい構造を生み出しているという。

価格下落のニュースに初心者が怯み、ライバルが市場から引いている今こそ、経験ある投資家が高利回り物件を取得しやすい局面でもある。利回りが十分に高ければ、金利が多少上昇しても収益への影響は相対的に小さくなる。木村氏はこの点も含め、投資スタイルごとのリスクと優位性を丁寧に比較している。

動画のアフタートークでは、千葉県の一戸建て物件（約700万円）を取り上げ、利回り19%という具体的な事例を紹介。物件価格帯に対してこの利回り水準は際立って高く、さらに融資の組み方次第で次の物件購入の足がかりにもなる戦略が解説されている。

市場全体が下落しているように見えても、投資対象の市場は一枚岩ではない。どの物件が下がり、どの物件が下がらないのか？その見極め方こそが、資産を守り増やす鍵となる。