不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が賃貸併用住宅の真価を語った！『これ間違えると破綻します。不動産投資で住宅ローンを使うメリット・デメリットを徹底解説！』

『これ間違えると破綻します。不動産投資で住宅ローンを使うメリット・デメリットを徹底解説！』というタイトルが示す通り、住宅ローンを不動産投資に活用しようとする際には、正しい知識なしに踏み込むと取り返しのつかない事態を招く。

不動産投資アドバイザーの木村洸士氏は、この問いに対して「条件付きで可能だが、一歩間違えると大変危険だ」と断言する。住宅ローンは「自分が住むための融資」であり、家賃収入を得る目的で他者に貸すことは契約上の規約違反にあたる。

にもかかわらず、「バレないから大丈夫」と転用を唆す不動産会社が現在も一部に存在するという。しかし金融機関は住民票の移動、公共料金の利用状況、郵便物の到達状況、現地確認まで複数の手段で居住実態をモニタリングしている。

万一発覚すれば、契約違反として一括返済を求められる。残債が大きく残る中で不動産の価値は下落しやすく、売却で返済を補えないケースも十分あり得る。加えて信用情報に傷がつけば、その後の借り入れにも支障が出る。

では合法的に住宅ローンを活用する手段はあるのか。木村氏はここで「賃貸併用住宅」を提示する。建物の一部に自身が居住しながら、残りの部屋を賃貸として貸し出す形態だ。この手法の核心は、住宅ローンの低金利を活かしながら家賃収入でローン返済の負担を軽減できる点にある。月次収支は一見マイナスでも、通常の自宅購入と比較すれば実質的な自己負担は大幅に圧縮される。

収支面だけでなく、大家としての経験を自然に積めることも見逃せない。入退去や修繕を繰り返す中でコスト感覚が磨かれ、将来の売却判断や追加投資の際に大きな差として現れる。さらに売却面でも優位性がある。賃貸併用住宅は中古市場での流通量が少なく希少性が高いため、需要が供給を上回りやすい。買い手が賃貸併用住宅向けの融資を利用できる点も、流通性の高さに直結している。

加えて木村氏は、駅近くに新線開通が予定されているエリアで賃貸併用住宅を購入した実際の事例にも言及している。将来的に駅距離が縮まることで売却価格が上昇し、残債との差益が大きく開く可能性があるという。

同じ自宅を購入するにしても、こうした視点が加わるだけで資産形成の結果に大きな差が生まれる。住宅ローンを正しく理解し、ルールの範囲内で戦略的に活用する――その判断が、長期的な資産形成の明暗を分ける。