不動産投資アドバイザー・木村洸士氏がデータで裏づける！世帯数で読む賃貸需要の現実『郊外で行う不動産投資はココが凄い！不動産投資のプロが注目している今買うべき地域について徹底解説！』

『郊外で行う不動産投資はココが凄い！不動産投資のプロが注目している今買うべき地域について徹底解説！』との動画で、不動産投資アドバイザー・木村洸士氏が、地方不動産投資にまとわりつく思い込みを切り捨て、郊外・地方で「今買うべき地域」の見極め方を具体的に語った。

木村氏は「宝の地図があって、宝の山が目の前にあっても『そんなエリアにあるわけがないだろう』と決めつけて機会を逃している人が多い」と指摘する。地方には、新築ワンルームの利回りが伸び悩む都市部とは異なる投資の土俵があり、中古アパートや中古戸建てで利回り10～15％、条件次第では20％台も狙えると断じる。実際、同氏自身も地方投資で着実に利益を積み上げてきた。

懸念として挙がるのは「空室」「修繕」「売却」の3点だが、修繕は年数に応じた普遍的課題であり、投資の勝敗を分けるのは空室と売却だと位置づける。ここで鍵になるのが“人口”ではなく“世帯数”という視点である。人口が減っても単身世帯の増加などにより世帯数は緩やかな推移にとどまり、賃貸需要は維持されやすい。さらに各自治体の人口推移を確認し、過度な減少が続く過疎エリアを避ければ、空室・売却リスクは実務的に抑えられると説明した。

「地方＝危険」という乱暴な一括りも木村氏は否定する。人が多い都市でも、供給過剰なら入居は埋まらない。一方で、地方の中核駅周辺など需要と供給のバランスが取れたエリアでは、安定した入居が見込める。だからこそ「調べること」が出発点だと強調した。

空室対策の基本は、相場の把握と差別化である。周辺相場が同水準でも、内装の方向性や設備の工夫で「選ばれる理由」をつくれば入居は自然と決まる。不動産会社の記憶に「決まりやすい物件」として残れば、その後の募集もスムーズに進む。コストをかける箇所を見極め、費用対効果の高い付加価値を積み上げる姿勢こそが、地方市場での強みになると語った。

売却についても「地方だから売れない」という通念は誤りだ。建物の会計上の価値は年数とともに下がっても、土地はゼロにはならない。満室・高利回りで運用できていれば、投資家の買い意欲は十分に立つ。購入時の「どこで・いくらで・どんな利回りで」がすべてであり、土地値に近い価格で仕込めていれば出口は確保できる。さらに、全国型の金融機関や地場の信用金庫・信用組合が融資対象にしているエリアかを購入段階で確認しておけば、将来の買い手の資金調達ルートが見え、売却のしやすさは格段に高まると述べた。

総じて、郊外・地方で「今買うべき地域」とは、人口ではなく世帯数や需給のバランス、融資の出し手、そして差別化が効く市場かどうかで判断すべきだという。利回り3～5％が常態化した都市部の新築ワンルームに固執するより、郊外・地方の適地で10～20％台を狙う方が資産形成の速度は格段に速い。利回り・差別化・融資・出口という4つの筋が通っていれば、地方投資は“危険”どころか極めて堅実に戦える。

今回の動画は、郊外・地方での不動産投資を検討している人にとって、エリア選定や空室・売却戦略の本質を整理した、非常に参考になる内容である。