【分譲マンション】子育て世帯の“失敗しない選び方”を専門家が解説! 大規模・小規模どっちがいいの?
今、賃貸マンションやアパートに住んでいる人は、「このまま賃貸に住んでいるより、一層のこと買ってしまった方が将来的には良いのではないか」ということを一度は考えたことがあるのではないでしょうか。
こんなマンションもう住みたくない! 失敗に学ぶ、選んではいけない家の傾向
賃貸は自分の所有物ではない為、ずっと「家賃」というものを支払っていかなければならず、賃貸に住み続ける以上資産として築くことはできませんが、建物の修繕費用や固定資産税などは掛かりません。
それに比べ持家は、資産として築くことはできますが、建物の修繕費用や固定資産税などは所有している以上、ずっとかかってしまいます。
賃貸と持家、どちらが良いかについては、人の考え方や価値観にもよりますから、一概には言えませんが、ここでは、仮に持ち家（分譲マンション）という選択をしたという前提で、子育て世帯における先を見越した分譲マンションの選び方のポイントを、宅地建物取引士である筆者・根本愛が紹介していきたいと思います。
子育て環境を左右する“マンションの規模”気にしたことがありますか？
間取りも広さも分譲価格も同じようなマンションが2棟あったとします。両方とも新築で室内の設備や内装も申し分なく綺麗で充実しています。
さて、あなたなら総戸数20戸の小規模マンションと、総戸数300戸の大規模マンション、どちらを選びますか？
子育て世帯においては、子供にとって良い環境を重視すると思いますが、実は子育て環境がマンションの「規模」によって大きく左右されることをご存知でしょうか。
あまり気にしたことがないと思いますが、子供と共に住み心地のよい住環境を求めるならば、マンションの「規模」は重要なポイントとなるのです。
大規模と小規模どちらを選ぶべきかについては、先ほどの賃貸か持家かのところでお話したのと同じように、人の考え方や価値観にもよります。
ですが、家族や家族のライフスタイルにとってどちらが向いているのかについては、以下をお読み頂き、参考にして頂ければと思います。
大規模マンション・小規模マンションどっちがいいの？
大規模マンション・小規模マンションには、それぞれメリットもデメリットもありますが、ここでは子育てをするという目線でそれぞれのメリットとデメリットをあげてみたいと思います。
大規模マンションのメリット・デメリット
■＜メリット＞
敷地内に植栽や芝生などの緑が多く、場合によっては公園などもあり、子供を敷地内で安心して遊ばせられる 子育て世帯が多く集まるため、ママ友同士の交流が活発 キッズルームや温水プールなどがあれば、子供が喜ぶ 駐車場や駐輪場が世帯数分確保される場合が多く、家族でお出かけの際は便利 敷地内テナントスペースに保育施設が入っていれば、共働き子育て世帯には便利 敷地内テナントスペースに病院（クリニック）やコンビニが入ればさらに便利 クリーニングや宅配便の取り次ぎなどを支援してくれるフロントサービスがあれば便利 24時間体制の常駐管理や専任の警備員巡回があり、セキュリティ体制が整っていて安心 大規模であれば子供の数も多く、近隣の幼稚園のバスがエントランス前までお迎えにきてくれる可能性が高い■＜デメリット＞
住人が多いため、住人同士の関係が希薄になりやすく、不審者が入ってきても気づきにくい ママ友同士の会話や交流など、面倒くさい エレベーターの待ち時間が長いため、時間に追われるママや、通勤時間帯に集中するパパにとっては不便 設備は充実だが、人によってはいらない設備まであるため、いらないものの維持管理費用まで払わなければならない エントランスやフロントまわりの過剰な演出や照明、飾りにより多くの経費が掛かり、管理費に上乗せされるケースが多い以上のように、子育て世帯における大規模マンションを選ぶメリットは多いことが分かります。
敷地内に公園があれば、大人の目の届く範囲で子供を安心して遊ばせることができますから安心です。
また、敷地内にキッズルームや保育所があり、さらには幼稚園バスがエントランス前まで迎えにきてくれるとあれば、便利なポイントばかりですね。
このように、大規模マンションは「スケールメリット」があることが分かりますが、その反面自分が使用しない設備に対する維持管理費用や、無駄だと思う建物内の照明や飾りなどへの費用負担を強いられるというデメリットがあることが分かります。
家族のライフスタイルにとって、大規模マンションから得られる「スケールメリット」が、余計な管理費用の負担を強いられるというデメリットを上回っていると思えば、大規模マンションを選択するべきでしょうが、そうでない場合は小規模マンションもありかもしれません。
小規模マンションのメリット・デメリット
■＜メリット＞
大規模に比べ住人が少ないため、住人同士が顔見知りとなり、不審者の侵入に気付きやすく、防犯性が高くなる 死角が少ないため、子供たちへ目が届きやすい 子供がいると、騒音などに気遣い角部屋を好む傾向にありますが、小規模であると角住戸になる確率が高い 自転車置き場、駐車場、ゴミ捨て場など、生活動線が短いため、公道にもすぐに出られ、通勤通学に便利■＜デメリット＞
共用施設が必要最低限しかない 駐車場、駐輪場の数が少なく、必要数確保できない場合がある 賃貸化されやすく、賃借人の入れ替わりにより隣近所の関係性が変わりやすい 建物の前や横に高い建物が立ちやすく、日当たりや眺望に変化が出る可能性がある 住人が少ないため、一部の人の管理費滞納による影響を受けやすい 住人が少ないため、管理組合の役員が早い段階で回ってくる以上のように、小規模マンションのメリットは簡単に言ってしまえば「シンプル」さです。
なかなか来ないエレベーターを待ち、さらには敷地内を5分も10分も歩かないと公道に出られない大規模マンションに比べ、共用部の生活動線が短い小規模マンションは、エレベーターの待ち時間も短く、すぐに公道に出られる点は、忙しいママやパパ、学生にとってはメリットと言えるでしょう。
しかし、共用施設の規模が小さいため、必要な数の駐車場や駐輪場が確保されていないケースが多いのはデメリットとなります。
そして、住人が少ないという点から管理組合の役員が早い段階で回ってくるという点は、仕事や学校PTA行事で忙しいママにとってはデメリットと言えるでしょう。
共用設備の充実は必要ないし、無駄な飾りも必要ない、そして無駄な設備維持管理費は払いたくないというシンプルな生活を送りたいという人には、小規模マンションが良いのではないでしょうか。
以上をまとめると、子育て世帯においてのマンション選びは、一見スケールメリットが得られる大規模マンションの方が良さそうに見えますが、一概にそうとも言えず、どちらが子育て世帯において良いかについては、「メリットがデメリットを上回るかどうか」を基準に決めると良いでしょう。
先を見越した分譲マンション選びのポイントとは
当たり前ですが、子供はいつまでも子供ではありません。
今は小さくて大人の援助がなければ生きられませんが、いつかは独立して、就職や結婚などを機に、今一緒に住んでいる家を出ていくことになります。
子供たちが独立した後は、3LDKや4LDKの広い間取りの家で夫婦2人過ごすということになるでしょう。
独立した子供たちが実家に帰ってくることを想定して、そのまま広い家で2人暮らしを続けることもあるでしょうが、場合によっては2LDKなど、もう少し狭いマンションへの住み替えを考えることもあると思います。
住み替えを想定した場合、今まで家族で住んでいたマンションを売却することになりますが、売却を見据えた子育て世帯における分譲マンション選びのポイントは、「資産性」です。
どうせ買うなら、将来の売却を見越した「資産性の高い」物件を選ぶようにしたいもの。
では、資産性が高い物件とはどういうものなのでしょうか。
簡単に言ってしまえば、「売りやすく賃貸に出しやすい物件」です。
大規模マンションは管理が行き届いているイメージがある為、値崩れが起こりにくいと言われていますが、同時期に大量の購入者がいる為、同じ築年数で同じ間取りの部屋が同時に売りに出される可能性があり、ライバルが多く、なかなか高値で売れないということが起こります。
それに比べ小規模マンションは、大規模マンションのように広大な土地を必要としない為、駅近くに建てられたり、閑静な低層住宅地に、その街に溶け込むように建てられるケースが多いです。
駅から近い物件であれば値崩れが起こりにくいと言えますが、駅から離れた低層住宅地に建てられたマンションの場合は、なかなか売れないケースもあります。
では、子育て世帯が「売りやすく賃貸に出しやすい物件」を手に入れる為のポイントは、あげれば多数ありますが、特に気にするべきポイントは「駅からの距離」「部屋数」「街力」です。
「駅からの距離」のチェックポイント
まず「駅からの距離」についてをお話する前に、最寄駅そのものについてお話しますが、最寄駅は「特急や急行が停まる駅」や「2路線以上利用可能な駅」「都心へのアクセスが良い駅」であれば良いですね。
都心へのアクセスが良い駅、急行や特急が停まる駅であれば言うまでもなく、買いたい・借りたいと思う人のボリュームゾーンが多いため、売ったり貸したりしやすくなります。
では「駅からの距離」の重要性についてですが、3LDKや4LDKの中古マンションを求める購入希望者のボリュームゾーンが多いのは「駅から徒歩10分圏内」です。
子育て世帯イコール働く世帯ですから、毎日の通勤が苦にならない駅からの距離を求めるということは言うまでもありません。
「部屋数」のチェックポイント
次に「部屋数」についてですが、家族と言えば大人2人・子供2人の4人家族というのが、今も昔も変わらず一般的な家族の形ですが、その世帯が求める部屋数は3部屋もしくは4部屋です。
少し前は、70〜80?クラスでも1LDKや2LDKにプラン変更し、広いリビングでホームパーティなどといったことも流行りましたが、それよりも「子供の数だけ部屋が欲しい」「パパの書斎が欲しい」「親や友人が遊びにきた時の客間が欲しい」といったように、部屋数を求めるニーズの方が高いと言えます。
ですから、購入する際は、購入希望者のボリュームゾーンが多い3LDKや4LDKを購入した方が良いですね。
「街力」のチェックポイント
最後に「街力」についてですが、子育て世帯から高齢者世帯の全てにおいてニーズの高い街というのが、商店街や大型スーパー・銀行や郵便局・行政機関の窓口や出張所・夜間診療もしている総合病院が駅を中心に半径5km圏内にある街です。
そんな利便性の高い街の中に、子供が通いやすい学校が点在していれば申し分ないと言えるでしょう。
いくら最寄駅から徒歩5分の立地でも、駅前商店街がシャッター街になってしまっていては、街力がないと判断され、売れにくく貸しにくい物件となってしまいます。
では、分譲マンションの価値を見極めるための指標となっているものはないか気になりますよね。
実はそういうものがあるのです。
東京カンテイが毎年公表する「マンションPBR」というものがそれです。
「マンションPBR」とは、株価の価値判断に使われる株価資産倍率（PBR）の考え方をマンションにも応用したもので、過去10年間に取引された分譲マンションについて、中古価格が新築時の価格の相場に比べてどれくらいの割合になっているかを駅ごとに数値化したものです。
参考にしてみてください。
まとめ
子育て世帯における分譲マンション選びは「物件の規模」によって大きく子育て環境を変えます。
大規模マンション・小規模マンションどちらが良いかについては、人の考えや価値観、ライフスタイルによって違いますから、一概にどちらが良いとは言えません。
迷う場合は、「それぞれのメリットがデメリットを上回るかどうか」を視点に考えると良いでしょう。
そして、子供が独立して家を出て行った時に住んでいるマンションをどうするかといった先を見据えた購入を考えた場合、「将来的に売りやすく賃貸に出しやすい物件」を手に入れることが重要だということです。
今回ご紹介したポイントを参考に、子育て中から将来を見据えたマンション購入をして頂くと失敗がなくて良いと思います。
あなたにとって、良い物件が手に入ることをお祈りしております。
