不動産投資アドバイザーの木村洸士氏がリスクを暴く！『再開発しているエリアでも絶対に買うな！不動産投資で資産価値が無くなるエリアの特徴を教えます！』

不動産投資アドバイザー・木村洸士氏が自身のYouTubeチャンネルで『再開発しているエリアでも絶対に買うな！不動産投資で資産価値が無くなるエリアの特徴を教えます！』と題した動画を公開した。かつて有望視された再開発エリアへの投資が、現在では極めて危険な選択となっている現実を明らかにしている。

木村氏は「再開発エリアへの投資は、以前は非常に堅い投資先だった」と前置きしつつ、「今は状況が大きく変わった」と断言する。再開発計画は工事看板により事前に周知されるため、有名駅の再開発発表があれば市場が期待を織り込み、価格上昇が見込めた。しかし現在、この構図は崩壊しつつあると木村氏は指摘する。

最大の要因は建築費の高騰である。当初の計画が倍近くに膨らむ事態が続出し、事業者は回収のため家賃や販売価格を引き上げざるを得ないが、高額設定ではテナントも入居者も集まらない。結果として金融機関は融資を渋り、事業計画そのものが頓挫する。木村氏は中野サンプラザの再開発計画中止や、新宿西口の大規模再開発が建て壊し後に停止している事例を挙げた。

人手不足も深刻である。団塊世代の高齢化と働き方改革により労働力確保が困難になり、工期延長が費用増を招く。加えて完成後の需要読み違いも問題だ。テレワーク普及によりオフィス需要は低下し、ネット通販の台頭で商業テナントも高家賃を正当化できない。渋谷の新築ビルでもテナントが埋まらない状況が見られている。

こうした状況は市場全体に波及する。再開発が停止したエリアでは供給過剰と空洞化が同時進行し、街全体が衰退する。投資家は満室前提の利回り試算が崩れ、ローン返済に苦しみ、売却時も買い手がつかないリスクを抱える。木村氏は「中国で起きているゴーストタウン化に近い現象が、日本の再開発エリアでも起き始めている」と厳しく警告した。

では投資家はどうすべきか。木村氏は「再開発を当てにしたギャンブル性の高い投資ではなく、負けない投資を心掛けるべきだ」と提言する。価値が下げ止まっている郊外エリアや、利回りの良い中古物件に着目し、安定した収益を積み上げる戦略を推奨する。年間の利益を積み上げれば、値上がり待ちの再開発投資と同等かそれ以上の成果を得られる。

木村氏は小規模な駅改善やプチ再開発が見込まれるエリアは狙い目だとも述べる。複線化や高架化など地域住民の利便性向上に直結する改善は、大規模案件ほど価格高騰せず、かつ実需を喚起しやすい。病院、学校、スーパーといった生活インフラが整ったエリアであれば、再開発に頼らずとも価値は維持される。再開発エリアへの投資を検討する層にとって、市場の構造変化を踏まえた冷静な判断が求められる局面である。