【マンション購入】東京23区の築20年が「億ション」に！？ 2026年、不動産の後悔しない選び方

「築20年のマンションが1億円超え」。そんなニュースが世間を騒がせています。
東京23区を中心に不動産価格の高騰が止まりません。特に中古マンション市場では、新築価格の上昇に引っ張られる形で、築古物件でも驚きの価格がつくケースが増えています。
今回は、らくだ不動産株式会社の取締役副社長COO山本直彌さん、マネージャー トップエージェント八巻侑司さん、エージェント鈴木成禎さんが、この異常事態とも言える不動産市況の背景と、2026年に向けた「後悔しない物件の選び方」について徹底討論します。

◾️なぜ「築20年」でも価格が上がるのか？
日経新聞の記事でも取り上げられた「築20年でも億ション」という現象。鈴木さんは、その要因の一つとして「中古マンションのリノベーション再販物件」の影響を挙げます。

「新築マンションの供給が減り価格が高騰する中で、好立地の築古マンションを業者が買い取り、フルリノベーションして再販するケースが増えています。新築よりも割安とはいえ、リノベーション費用や業者の利益が乗ることで、結果的に相場全体が引き上げられています」（鈴木さん）
特に駅近のランドマーク的な物件は、築年数が経過しても人気が衰えず、むしろ希少価値が高まっています。
◾️「新築信仰」の崩壊と「管理を買う」時代
山本さんは、購入者の意識変化を指摘します。

「かつては『新築至上主義』でしたが、今は『管理状態の良い中古マンション』が再評価されています。築20年を超えても、適切に修繕され、管理が行き届いているマンションは、新築に見劣りしない住み心地と資産価値を維持しています」（山本さん）
八巻さんもこれに同意し、「管理費や修繕積立金が高くても、それが適切に使われ、資産価値の維持につながっているなら『投資』と捉えるべき。逆に、安くても管理がおろそかなマンションは、将来的にスラム化のリスクがあります」と警鐘を鳴らします。

◾️2026年、勝ち組になるための「逆張り戦略」
価格高騰が続く中で、賢く立ち回るにはどうすれば良いのでしょうか。
1. 「住みたい」を最優先にする
「資産価値ばかり気にしすぎて、本来の目的である『快適な暮らし』を見失っては本末転倒です。まずは自分たちが『住みたい』と思える場所や環境を最優先にすべきです」（鈴木さん）
2. 「郊外×駅近」のポテンシャル
「都心の価格高騰についていけない場合は、視野を広げて『郊外の駅近・再開発エリア』を狙うのも一手です。都心へのアクセスが良く、生活利便性が高い郊外物件は、今後も見直される可能性があります」（八巻さん）
3. 「出口戦略」を持っておく
「永遠に住み続けるとは限りません。将来的に売却や賃貸に出す可能性も考慮し、『誰かにとって魅力的か』という視点を持つことが、資産価値を守ることに繋がります」（山本さん）
【まとめ】
2026年に向けて、不動産市場はますます二極化が進むと予想されます。「築年数」だけで物件を判断する時代は終わり、「立地」と「管理」、そして「自分にとっての価値」を見極める力が試されています。
らくだ不動産株式会社では、目先の価格だけでなく、将来の資産性やライフプランまで見据えた「トータルな住まい探し」をサポートしています。「今の相場で買っていいの？」「自分に合った物件がわからない」とお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。