不動産投資アドバイザー・木村洸士氏が喝破！東京ブランド信仰に潜む落とし穴『まさかの横浜より〇〇が人気急上昇！？神奈川の不動産投資を攻略するものが不動産投資を制す！』

『まさかの横浜より〇〇が人気急上昇！？神奈川の不動産投資を攻略するものが不動産投資を制す！』と題した動画で、不動産投資アドバイザー・木村洸士氏が、神奈川を中心に東京・千葉・埼玉といった1都3県の郊外エリアをどう攻めるべきかを具体的に語っている。

冒頭、木村氏は「東京の中古アパートは23区内だと平均1億円前後」と指摘し、「値上がり期待だけで買って上がらなかったら地獄である」と断じる。収入や資産形成の不安は不動産の積み上げで解消できるとしつつも、都心のギャンブル的な投機ではなく、「郊外で利回りと土地の価値を押さえる投資こそ王道」と主張する。自身も24棟を保有しながら都心ど真ん中の物件は1つもなく、それでも年間2,000万円の利益と残債減少による資産形成を実現していると明かす。

そのうえで、23区内1億円クラスと、千葉・埼玉など郊外の5,000万～7,000万円クラスを比較し、頭金や初期費用の負担が大きく違うことを説明する。価格を抑えれば利回りが上がり、同じ自己資金で複数棟を持つことができ、収益の積み上げとリスク分散を同時に狙えるというのが木村氏の基本スタンスである。

東京エリアでは、八王子と町田を例に挙げる。八王子は人口約55万人、新宿まで約40分と規模とアクセスに優れる一方、市域が広く「八王子」という名前だけで駅から遠い物件を買うと、賃貸需要の弱さや高齢化で「東京ブランドに安心しただけで儲かっていない」という事態になりやすいと警鐘を鳴らす。町田も新宿・横浜双方に約30分で行ける便利な街だが、駅から離れるとバス便や供給過多で埋もれやすく、「名前ではなく駅距離と周辺環境まで含めて見るべきだ」と繰り返し強調している。

神奈川では、多くの投資家が思い浮かべる横浜・川崎だけでなく、その外側に目を向けるべきだと語る。横須賀は軍港や外国人向け住宅地など独特の歴史がある一方で、人口減少が進み、坂の多さや海沿い特有の塩害リスクも含めて長期保有には注意が必要なエリアと位置づける。対照的に厚木は、新宿まで約50分、工業団地や自衛隊基地による地元雇用もあり、「コンパクトシティ」として一定の需要が見込めるとしつつ、築古物件が多いため「安く仕入れて再生する目利き」がないと利回りが伸びにくい玄人向けエリアだと解説する。動画内では「個人的には厚木が“厚い”のではないか」とユーモアを交えながら語っている。

千葉・埼玉では、船橋・柏・越谷・所沢などを取り上げ、いずれも都心アクセスや商業施設が充実した「便利で人気の街」である一方、価格が高く競争も激しいため、駅距離やファミリー向け・単身向けといったターゲットの違いを踏まえて戦略を組む必要性を示す。特に、中心部と郊外のギャップが大きいエリアでは、「車前提かどうか」「再開発の有無」なども含めて冷静に見極めるべきだと語る。

終盤では、千葉市近郊で「土地の価値が800万～900万円、価格帯が400万円～500万円程度の物件を、表面利回り18％超で現金購入した」という事例を紹介し、郊外には仕入れコストを抑えつつ高利回りを狙える余地がまだ残されていると示している。数字と人口動態、駅距離、生活インフラ、ターゲット層の違いを整理しながら、どこまで都心から距離を取り、どのエリアでどのタイプの物件を持つべきかという「郊外戦略」の考え方を学べる内容になっている。本編は、首都圏で郊外中心の不動産投資戦略を検討している人にとっても非常に参考になる内容である。