中古マンション価格下落は、思わぬところから“下げ足”が速まる
都心の中古マンション価格が下落をはじめている。東京カンテイの調査レポートによればこれまで一方的な右肩上がりで上昇を続けてきたマンションマーケットが、今年になって2月、3月連続で前月比0.2％の下落を記録したのだ。
とはいえ下落幅は各月0.2％にすぎず、この数値をもってただちにマンションマーケットが下落に転じたというものではない。だが通常であれば毎年2月、3月は新年度を前にして住宅が最も動く時期。価格は堅調に推移するものだが、わずかとはいえ前月を下回り続けていることに業界関係者の驚きは隠しきれない。実は気になる動きが現場のあちらこちらですでに顕在化しているのである。
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売り出し価格と成約価格の乖離
中古マンションを売却する際、売主側は自らが希望する価格でマーケットに出す。これを売り出し価格という。いっぽう売却は交渉事だ。買い手の希望する価格とマッチしなければ取引は成立しない。業界では仲介の成立した価格を成約価格として記録している。
今業界内で囁かれているのが売り出し価格と成約価格の乖離だ。東日本不動産流通機構のレポートによれば、2026年3月の東京都心3区における中古マンション売買において、売却希望単価が1�屬△燭�322.8万円だったのに対して成約価格単価は243.34万円と価格差で79万円、希望価格の75％の価格でしか成約できなかったことが記されている。
もちろんこの乖離は個別物件での数値ではないこと、好調なマーケットを背景として売主側が強気の価格付けを行う結果ともいえるが、通常はマーケットが好調の時には売り出し価格と成約価格の乖離は小さくなることを考えると、マーケットでは明らかな変調のサインが出ているといえるのである。
金利上昇が市場を圧迫
背景にあるのが金利だ。現在政策金利は0.75％。日銀はイラン情勢を見極めるとして4月の利上げこそ見送ったものの、物価高に対する警戒を強めていて、多くのエコノミストが6月の利上げは回避できないのではないかとしている。政策金利の引き上げは変動金利型住宅ローンの金利引き上げに連動しており、マンションマーケットにボディブローのように効いてくる。
また10年物国債利回りは、5月16日現在で2.723％。1年前に比べて1％以上高い利回りになっている。長期金利は日銀の利上げとは関係なく将来のインフレを織り込みながら上昇を続けている。住宅ローン固定金利は長期金利の影響を受ける。みずほ銀行固定金利型住宅ローンは期間10年ですでに2.95％から3.40％の水準（5月16日現在）に引き上げられている。
調達金利の上昇
金利の引き上げは不動産投資を行う側からみると調達金利が上昇を続けていることを意味する。不動産投資における期待利回りはベースとなる国債利回り（リスクフリーレート）にどれだけのリスク（リスクプレミアム）を上乗せするかで決定される。1年前と比べてリスクフリーレートが1％上昇しているならば、1年前に期待利回り3％で都心不動産に投資していた投資家にとって、今年は同じ物件であってもリスクプレミアムを同じにしたとしても期待利回りを4％に引き上げなければならなくなる。利回りを引き上げるには分子である家賃収入を30％以上値上げできれば、相場は保たれることになるが、急激な家賃上昇に耐えられるエリア、物件には限りがある。
つまりこれ以上の価格の上昇には期待利回りの低下ないしは家賃の急上昇を見込まなければ価格の上昇を保つことができずに下落に向かうことを意味している。
転売で利益を確保する中小デベロッパーの存在
これは収益還元的に不動産投資マーケットを見た場合の話だが、実際のマーケットは違った側面がある。売買を繰り返してキャピタルゲインを得る転売ヤーの存在だ。国内外の個人投資家などがマーケットを跋扈しているというように見られがちだが、実際にはこの領域に多数の中小デベロッパーと不動産仲介会社が関与していることは意外と知られていない。
中小デベロッパーの多くはこれまで郊外などを中心に土地を仕入れ、マンションを建設、分譲をしてきた。だが昨今の地価の上昇と建設費の途方もない急騰は、彼らが供給するマンションの原価高につながる。都心マンションであれば富裕層や投資家が喜んで買ってくれるかもしれないが、彼らの主戦場である郊外、地方マーケットでは実需層のみがお客さま。販売価格が実需にミートしない物件では販売在庫を抱えてしまうことになる。
そこで都心部で大手が分譲するタワマンなどを20戸、30戸とまとめ買いをし、転売することで売り上げ、利益を確保している。これを業界では「専有卸し」と呼ぶが、大手デベロッパーにとっても大量に販売しなければならない住戸をまとめて購入してくれる彼らの存在はありがたい話なのだ。
リニューアルして再販する業者も苦しむことに
もうひとつが、中古マンションマーケットで個別に売却される区分所有住戸を購入し、リニューアルをしたうえで再販する買取再販業者の存在だ。ここには中小デベのみならず不動産仲介業者も多数参戦している。出口価格は仕入れ値に仲介手数料、リニューアル費用に自社の利益を上乗せした価格となる。
中古マンションマーケットの値上がりが続いている限りにおいて、タワマン等新築マンションの専有床買いによる転売も中古住戸の買取再販事業も成立する。
だが時計の針が逆回転を始めるとどうだろうか。多くの業者が出口で売り抜けることが出来ずに在庫を抱え込む状況となる。このことは中古相場が値上がりしなくなる、あるいはそのスピードが落ちるだけでひどく彼らの財布を苦しめることになる。
中古マンションマーケットの「終わりの始まり」か？
悪いことは連鎖する。今年2月、金融庁は地銀、信用金庫などの金融機関に、不動産融資が過熱していることに対してゆきすぎた状況を抑制するようにとの警告を発している。こうした警告に対して金融機関は敏感だ。不動産投資家の間では今、金融機関が融資条件を厳しくし始めたとの情報が乱れ飛び始めている。
中小デベや仲介業者の財務力は高くない。いわば自転車操業状態にある彼らの事業モデルは出口が窄まり、蛇口を閉められてしまうとあっというまに頓挫することになる。
気になるのが東京商工リサーチの発表する倒産統計だ。同社によれば2025年度の不動産業の倒産件数は331件と前年度比で13.35％の上昇となった。
中古マンションマーケットをある意味で支えてきた彼らの退場が加速すると、マーケットは大きく変容する恐れがある。意外にマーケットの「終わりの始まり」なのかもしれない。
（牧野 知弘）
