【不動産】変動金利はもう危険？「フラット35」を選ぶべき人の絶対条件

2026年5月29日 8時0分

日銀の政策転換などにより「ついに住宅ローンの金利が上がるのでは？」と世間がざわついています。これまで多くの人が選んできた「変動金利」から、全期間固定金利である「フラット35」への借り換えや、新規利用を検討する声も急増しています。
しかし、本当に今のタイミングでフラット35を選ぶべきなのでしょうか？
今回は、らくだ不動産株式会社の代表取締役社長を務める山本直彌さん、執行役員・エージェントの八巻侑司さん、そしてエージェントの土屋亜紀子さんの3名が、フラット35のメリット・デメリットと、選ぶべき人の条件について徹底解説します。

◾️「フラット35」の利用者が急増中！その背景とは
土屋さんは、フラット35の利用や相談が現場でも増えていると指摘します。「やはり『金利上昇への不安』が最大の理由です。金利がこれ以上上がる前に、固定金利で安心を買いたいという方が増えています」。

フラット35の最大のメリットは「借り入れ時から完済まで、金利が一切変わらない」という安心感です。市場の金利がどれだけ上がっても毎月の返済額は一定に保たれるため、将来の資金計画が立てやすいのが特徴です。また、子どもの人数等に応じて金利が引き下げられる「子育てプラス」などの優遇制度も後押ししています。
◾️「フラット35」の落とし穴
しかし、山本さんは「金利が固定される安心感だけでフラット35を選ぶのは危険」と警鐘を鳴らします。

「現在、ネット銀行などの変動金利は0.3%～0.4%台と非常に低い水準です。対してフラット35は1.8%前後と、当初から金利が高く設定されています。将来の金利上昇を見越したとしても、この約1.5%もの金利差を埋めるほどの急激な金利上昇が起きる可能性は現実的には低いと考えています」と分析します。
さらに八巻さんは、審査基準の違いについても指摘します。「一般的な銀行の住宅ローンは『人（年収や勤務先など）』を厳しく審査しますが、フラット35は『物件（独自の技術基準を満たしているか）』を重視します。そのため、古い中古マンションや基準を満たさない戸建てなどでは、そもそもフラット35が使えないケースも多々あります」。
◾️フラット35を選ぶべき「絶対条件」とは
では、どのような人がフラット35を選ぶべきなのでしょうか。3人は以下の条件を挙げます。
1. 自営業やフリーランス、転職直後の方
収入が不安定と見なされがちな自営業やフリーランス、転職して間もない方は、一般的な銀行の審査が通りにくい傾向にあります。人物よりも物件を重視するフラット35であれば、審査に通る可能性が高くなります。
2. 手持ち資金に余裕がない方（金利上昇リスクを取れない方）
「もし金利が上がって毎月の返済額が1～2万円増えたら、家計が破綻してしまう」というギリギリの資金計画を組んでいる方は、金利変動のストレスを避けるためにも固定金利を選ぶべきです。

【まとめ】
「金利が上がりそうだから」という漠然とした不安だけで、安易にフラット35（固定金利）を選ぶのは得策ではありません。現在の金利差やご自身のライフプラン、そして購入する物件の条件を総合的に判断することが重要です。
らくだ不動産株式会社では、山本さんや八巻さん、土屋さんのような不動産のプロフェッショナルが、お客様一人ひとりの家計状況に合わせた最適な住宅ローンの選び方をアドバイスしています。「変動と固定、自分はどちらを選ぶべきか分からない」とお悩みの方は、ぜひ一度らくだ不動産の無料相談を利用してみてはいかがでしょうか。