知らないと損する、1ドル180円時代の到来？激変する不動産市場と「地価の二極化」【専門家が解説】

地域経営専門家の横山アンディ氏が、YouTubeチャンネル「横山アンディ・地域経営専門家」で「円安進行1ドル160円！180円時代を見据えた「新しい資産形成術」【専門家が解説】」と題した動画を公開した。動画では、1ドル160円台という歴史的な円安水準を踏まえ、もし1ドル180円という未知の領域に達した場合、日本の経済構造や不動産市場にどのような変化が訪れるのかを解説している。

横山氏はまず、現在の不動産市場はこれまでの延長線上にはない「新しい資産形成時代」に突入していると定義する。都心がバブル期以来の上昇率を記録する一方で、地方都市は緩やかに下落し続けており、「地価の二極化」が深刻な課題になっていると指摘した。

その上で、今後1ドル180円となった際に想定される事態として、不動産価格を押し上げている3つの要因を紐解いた。1つ目は円安による「輸入インフレ」である。輸入コストの増加によって食料品やエネルギー価格がさらに3割程度上昇し、物価高騰を招く懸念があると語る。2つ目は「外資インバウンド」だ。海外投資家から見て極めて割安な日本の不動産は「叩き売り」状態にあり、日本人が買えない価格まで東京の地価が吊り上がっていると説明した。

さらに3つ目の要因として「ローン金利上昇」を挙げる。2026年にかけての短期金利の引き上げに伴い、住宅ローン金利も上昇の兆しを見せているという。金利上昇によって返済負担が増し、最悪の場合は30年ローンで組んだマイホームを手放す「投げ売り」が始まる恐れがあると警鐘を鳴らした。
　
今後の不動産バブルに備えた予測として、横山氏は「金利のある世界への強制移行」に言及する。金利上昇による借入コストの増加に耐えられない地方の中小企業は淘汰されるか、生産性を上げて賃上げをするしか生き残る道はないという。結果として、東京のような国際都市と地方都市の「地価の二極化」がさらに加速していく。建築費の高騰により新築住宅が「富裕層限定の贅沢品」になる可能性も示唆しており、円安とインフレがもたらす過酷な現実と、今後の資産形成のあり方を見直す重要性を強調して動画を締めくくった。