【見落としがちな課題】小規模マンションに潜む“3つの管理トラブル”とは？【さくら事務所】

マンション管理の話題では、どうしても「戸数が多い大型物件」に注目が集まりがち。しかし実際には、【30戸未満】の小規模マンションも多数存在し、その独自の課題が管理を難しくしています。

今回、株式会社さくら事務所のマンション管理コンサルタントである山本直彌さん（副社長COO）が、小規模マンションで起こりやすい【3つの問題点】を解説しました。

■【1】管理費や修繕積立金が割高になりやすい

小規模マンションでは、設備の維持にかかるコストを少ない戸数で分担するため、どうしても【1世帯あたりの負担額】が大きくなりがちです。

例えば、修繕のための職人派遣にかかる費用（例：1日3万円）を【30戸】で分けるのと【300戸】で分けるのとでは、大きな差が出てきます。

その結果として、

修繕積立金の増額に抵抗が出やすい

一時金の徴収や借入に頼らざるを得ない
といったリスクも高まります。

山本さんは「総額だけでなく、平米単価や戸当たり負担などの“単価視点”で判断することが大切」と話します。

■【2】役員のなり手不足と偏り

マンション管理組合の運営に欠かせない「理事・監事」などの役員。しかし小規模マンションでは、外部に住むオーナーが多くなると「実際に役員を担える人材」が限られ、同じ人に何度も役が回る事態が生じやすくなります。

その結果、

一部の人に業務負担が集中

管理の健全性が損なわれる
といった悪循環も。

この対策として、山本さんは「Web会議の導入や、外部協力金を設けるといった工夫も有効」と提案しています。

■【3】理事会・総会が開きづらい

意外と盲点なのが「会議の開催場所問題」。小規模マンションには共用の集会室がないケースも多く、区民センターやカフェなどを借りて理事会を開く必要が出てきます。

ところが、

空きがない

遠方でアクセスが悪い

個人宅や飲食店ではプライバシーの問題がある
など、スムーズに会議を開くのが困難なケースも多々あります。

その結果、年1回しか理事会が開けず、管理不全につながる事例も報告されています。

■【住民意識が鍵】資産価値を守るには

山本さんは「小規模マンションこそ、顔が見える関係性が築きやすく、住民の意識次第で管理の質が大きく変わる」と指摘。
実際、うまく運営されている小規模マンションでは、

元役員による“継続的なサポート体制”を整えている

修繕計画の見直しを自ら企画・実施している
など、住民主導の活動が資産価値の維持につながっています。

■【まとめ】

小規模マンションにおける3つの課題：

管理費・修繕積立金の割高感と一時金リスク

役員のなり手不足と偏った運営

会議開催の困難による管理の停滞

これらはどれも、適切な対策と住民の意識次第で乗り越えることが可能です。

株式会社さくら事務所では、「長期修繕計画の簡易無料チェック」などのサポートも提供しています。
「自分たちの資産をどう守るか？」を見直すきっかけとして、まずは気軽に相談してみるのもおすすめです。