2026年不動産投資トレンド キーワードは戸建賃貸・キャピタル重視・AI・賃上げ・新規参入
不動産業向け融資残高「113兆円」の高水準
日銀によると、2025年9月時点での不動産業向けの融資残高は約113兆円と、2024年同月比7.8％増となった。金利上昇局面にあるにもかかわらず、伸び率は2016年6月以来、約9年ぶりの高水準で、不動産分野への資金流入が再び勢いを増していることが数字から読み取れる。
こうした不動産投資の動きのなかで、2026年の不動産投資はどうなるのだろうか。
不動産・住宅情報サービスLIFULLのグループ会社・ライフルホームズが2026年不動産投資トレンドを予測、公表した。
トレンド1：戸建賃貸が投資の太い柱へ
金融機関の融資姿勢の厳格化や物件価格の高騰を背景に、不動産投資では「ダウンサイジング」の動きが加速。これまで主流だった一棟アパート投資から、現金または少額融資で取得可能な戸建賃貸へと、資金の流れが明確に変化するという。
2024年10月以降に購入された物件では、戸建賃貸が43.4％と急伸し、一棟アパートに迫る水準となった。さらに、不動産投資情報サイト「健美家」への戸建物件の登録数も、2024年に比べ2025年はおよそ24.6％増加しており、市場規模そのものが拡大している。
ここでの注目点は、供給増にもかかわらず問い合わせ数がそれを上回るペースで伸びている点だ。
登録数に対する反響数の割合を示す反響率は、前年比で約4.0％上昇し、物件数が増えても1物件あたりの注目度は低下していない。こうした反響率の上昇を伴う市場拡大は、戸建賃貸への関心が一過性ではなく、実需に支えられていることを示しているという。そのうえで2026年は、金利リスクを抑えつつ始められる戸建賃貸が、不動産投資の新たな主軸として存在感を強める年になるという。
トレンド2：「インカム」より「キャピタル」重視
投資用区分マンションや一棟アパート・マンションの価格は、直近12年で最高値を更新している。中でも区分マンションは前月比で10.57％と大きく上昇。一方で、物件価格の上昇を受け、一棟アパートや一棟マンションの利回りは低下傾向にあり、区分マンションも6％台後半で横ばいと、過去と比べて低水準で推移した。
こうした環境下でも取引が行われている背景として、投資家の判断軸が利回りよりも資産価値へ移行している実態が示されているという。
中でも、年収3,000万円以上の層では「都心部の資産価値重視（インカムよりキャピタル狙い）にシフトした」との回答が23.6％に達した。
また、投資用不動産を買い時と判断する理由として「価格がもっと上がるから」が50.7％と最も高かった。さらに、自宅に関する調査では、自宅について「投資目線で考えている」と回答した割合が50.9％に上り、マンション所有層では70.4％だった。
これは自宅であっても、いざとなれば貸せる・売れるというリセールバリューを見極める姿勢が広がっているというのである。
トレンド3：「賃上げ」トレンドの継続
2025年に広がった賃料引き上げの動きは、2026年も継続するという。これは賃貸借契約の多くが2年更新であるため、2025年に改定時期を迎えなかった物件の更新が2026年に集中するためだという。
調査では、金利上昇やコスト高騰を受けた投資戦略の変化として、「所有物件の賃料を上げた」と回答した投資家は24.3％となった。
さらに、収益物件の価格動向を見ると、全国の築20年以上の区分マンション平均価格は、この3年間で約1.6倍（1,151万円から1,869万円）へと上昇。新築・築浅、築古物件にも価格上昇が波及しており、従来の賃料水準では購入価格や運営コストに見合う収益確保が難しくなっている。
投資にあたっての懸念は「金利の上昇」が54.9％と最も高く、「建築費・資材費の高騰」が50.0％、「利回りの低下」が49.7％と上位を占めた。物件価格と修繕費や管理コストが高騰したことから、従来の家賃設定のままでは賃貸経営の維持が厳しくなりそうだ
トレンド4：AIを「戦略参謀」にする大家の増加
生成AIの普及を背景に、不動産投資の分野でもAIツールの活用が進んでいる。調査によると、不動産投資家の42.0％がすでにAIツールを利用しており、その利用目的として最も多かったのが「戦略を考える時の相談」で58.5％だった。
「客付けのアイデア出し」「リフォームプランの相談」などでAIを活用しており、投資家が客観的な意見や多角的な視点のパートナーとして活用している。
また、現在AIを利用していない投資家でも、「物件購入時のシミュレーション（58.6％）」、「情報収集（44.3％）」、「戦略を考える時の相談（41.4％）」といったところでの活用意向が出ている。
不動産投資は物件ごとの個別性が高く、建築、税務、法務、金融、エリア動向など多岐にわたる情報整理が求められる。そこでAIを情報整理や比較検討の補助として活用する動きが広がっているという。
トレンド5：プレイヤーの「新陳代謝」と参入の好機
2026年の不動産投資市場では、不動産投資家の入れ替わりが進む可能性が示された。
調査では、現在の投資戦略として「購入自体を一時中断し、様子見している」と回答した割合は13.7％、「不動産賃貸業を縮小した」は5.4％となった。また、「所有物件を売却した（する予定）」との回答も18.0％に達している。これらを合計すると、市場参加者の約2～3割が投資行動を抑制、または物件放出に動いている状況がうかがえる。
既存の投資家が足踏みや出口戦略をとっていることで、新たに不動産投資を始めたい人や、新たな戦略で挑みたい人が参入しやすいという状況が出ているというわけだ。
そのため2026年は、退場する人と新規参入する人の「入れ替わり」が起こり、今の市況に合わせた柔軟な発想を持つ新しい不動産投資家によって新陳代謝が起こるという。
2026年は、現状では物価高騰が止まることが予想できない。こうした物価高騰、日米の金利差もあり、金利上昇の可能性は高いだろう。
果たして2026年の不動産投資の行方は――。
