不動産投資アドバイザー・木村洸士氏が指摘！出口を見ない投資の末路『【警告】実は不動産投資で一番危ないのは”築浅アパート”。僕がおすすめしない理由を徹底解説します。』

YouTubeチャンネル「新時代の不動産投資塾 きむ兄」が、『【警告】実は不動産投資で一番危ないのは”築浅アパート”。僕がおすすめしない理由を徹底解説します。』と題した動画を公開した。不動産投資アドバイザー・木村洸士氏が、一見条件が良さそうに見える物件に潜む落とし穴と、それを回避するために欠かせない「出口戦略」について語っている。

不動産投資を検討する際、多くの人は利回りや築年数、エリアといった分かりやすい数字を重視しがちである。しかし木村氏は、そうした表面的な条件だけで判断してしまう姿勢そのものが、失敗を招く要因になりやすいと指摘する。購入時の条件が良く見えても、売却時に思うような価値が残らなければ、投資としては成立しないからだ。

動画の中心テーマとなるのが「出口戦略」である。これは、物件を購入する前から「何年後に、いくらで売れる可能性があるのか」を想定した上で判断する考え方だ。木村氏は、ローン返済や家賃収入だけに目を向けるのではなく、最終的に資産としてどの程度の価値が残るのかを見据える必要があると強調する。

具体例として挙げられるのが、条件の異なる3つのアパートだ。築10年で立地も良さそうな横浜の物件、高利回りが目を引く千葉の築古物件、そして利回りと築年数のバランスが取れた埼玉の物件。多くの人が「安定していそう」と感じるのは築浅の横浜の物件だが、木村氏はその直感こそが危ういと語る。

判断の分かれ目になるのが、「土地の価値」、すなわち路線価である。建物の価値は年数とともに減少していく一方、最終的に残るのは土地の価値だ。販売価格と土地の価値の乖離が大きい物件は、将来的に売却が難しくなったり、金融機関の評価が厳しくなったりする可能性が高い。動画では、路線価を基にした比較を通じて、その差がどのように出口に影響するのかが整理されていく。

また、高利回りをうたう築古物件についても注意が向けられる。数字だけを見ると魅力的に映るものの、土地の価値が低い場合、将来の買い手が見つかりにくくなるリスクを抱える。木村氏は、収益性だけを追いかける投資は、結果的に出口を狭めてしまう可能性があると述べている。

本編では、「安定」「高利回り」といった言葉の裏側にある構造を分解しながら、どのような視点で物件を見るべきかが段階的に示されている。数字の良し悪しではなく、その数字が将来どう変化するのかを考える姿勢が、不動産投資では欠かせないというメッセージが一貫している。

本編は、不動産投資で物件選びに迷っている人にとっても、出口から逆算する考え方を学ぶ上で有用な指針となるはずだ。