不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が穴場エリアを公開！『【家賃高騰の裏側】実は東京23区はまだ狙える！？2026年以降でサラリーマンも手を出せる投資エリアを解説します！』

不動産投資系YouTubeチャンネルが、『【家賃高騰の裏側】実は東京23区はまだ狙える！？2026年以降でサラリーマンも手を出せる投資エリアを解説します！』と題した動画を公開した。不動産投資アドバイザー・木村洸士氏が、価格高騰が続く東京において投資妙味のある穴場エリアを解説している。

近年、東京の不動産価格は著しく上昇している。木村氏によれば、2024年の都内新築マンション平均価格は1億1,500万円を突破し、数年前の7,000万~8,000万円台から大幅に伸長した。この影響で中古価格も連動して上昇し、投資利回りは3%台にまで低下している。木村氏は「1億円の物件を買っても年間家賃収入は約300万円、月にすると20万円程度にすぎない。返済が月30万円なら赤字になる」と指摘する。

さらに、銀行融資も厳格化している。木村氏は「銀行は時価相場ではなく評価額を基準に融資額を決める。評価額と売買価格が乖離していればフルローンは届かず、頭金2割~3割が求められる」と説明する。こうした状況から、木村氏は「東京だから安心という考え方に疑問を持ってほしい」と警鐘を鳴らす。千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区の都心5区や文京区は、見栄で買うことはできても収益を出すのは極めて困難なエリアになっているという。

木村氏は、穴場エリアの見極め方として3つの視点を提示する。1つ目は「再開発・都市計画が進行中か」である。ただし木村氏は、工事費高騰により再開発が停滞・中止となるリスクにも言及し、「ゴールが見えている再開発を選ぶか、再開発完了後に買う方が安全」と注意を促す。2つ目は「賃貸経営の安定性」で、駅距離、生活インフラ、ターミナル性、通勤利便性が重要だとする。3つ目は「割安感と出口戦略」であり、「相場より安く買うことが出口で利益を出す前提になる」と強調する。

これらの視点を踏まえ、木村氏が具体的に挙げたのが足立区と八王子市である。足立区では北千住、綾瀬、梅島、竹ノ塚、西新井を紹介。北千住は東京電機大学のキャンパス移転や筑波エクスプレスの影響で若年層が流入し、新築アパートでも6%台の利回りが狙えるという。また、西新井は古い駅ビルが再開発で変化しつつあり、今後の伸びしろが期待できるとした。八王子市については、大学や企業拠点が多く学生・単身者・地元就業者の三層で需要が安定している点を評価。都心の半額程度で利回り7~10%台が狙えるとし、「東京でありながら収益性を確保できるずらし戦略の代表例」と位置づけた。

木村氏は「投資はリターンが大事であり、有名なものを持っているから良いわけではない」と断言する。不動産投資の目的は収益と資産を築くことであり、そのためには相場より安く仕入れることが不可欠だと説く。価格が高騰した都心部に固執せず、少し視野を広げて需要が堅実なエリアに目を向けることが、東京で不動産投資に勝つための賢い戦略であると締めくくった。収益重視の視点を持つ投資家にとって、エリア選定と融資戦略の重要性を再認識させる内容である。