不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が融資引き締め時代の突破口を解説！『不動産投資で物件を購入する前に見るべきポイントを解説します！』

近年、金融庁が越境融資を抑制するよう指導する動きが強まっているなか、不動産投資アドバイザー・木村洸士氏が、融資引き締めが続く現在においても物件を着実に取得し続ける手法を解説した。

融資引き締めは、都心部における地価の過熱や外国資本の集中を是正する狙いがあると木村氏は説明する。バブル崩壊時には貸し剥がしが連鎖し、市場全体が打撃を受けた歴史がある。その教訓が今回の引き締めの背景にも存在するという。しかし木村氏が強調するのは、こうした状況においても「高属性・高年収だけができる」という認識は誤りだという点だ。

鍵を握るのは属性ではなく、金融機関ごとの審査基準の差異を把握しているかどうかだと木村氏は言う。駅距離を重視する金融機関がある一方で、担保力や不動産の収益性を優先する金融機関も存在する。複数の金融機関の傾向を熟知していれば、一方が融資を引き締めても別の機関へ対応できる。情報量の多寡が、そのまま取得できる物件数の差となって現れると木村氏は指摘する。

物件選定においては、銀行が高く評価する物件を意識的に選ぶことが重要だ。築古であっても土地の路線価より低い価格で取得できれば、建物の資産価値がゼロでも収益と資産の両面で有利に機能する。木村氏が動画内で示したシミュレーションでは、フルローンで取得した土地付き築古アパートが、20年間で収益と売却益を合わせて多額の利益を生む計算となっていた。

融資環境が一段と厳しくなる局面に備えた代替戦略も動画では触れられる。不動産本体への融資が難しくなった場合、修繕や設備に充てる融資を活用した戸建て投資という選択肢がある。少額の物件を積み上げる形で複数保有し、収益を再投資することで保有数を増やしていく循環型の戦略だ。

不人気物件を収益物件へ転換する際の運用面では、入居者ターゲットの設定が収支に直結すると木村氏は述べる。絞り込みが狭すぎると需要が限定されるため、適切な幅でターゲットを設定したうえで、内装や外装に費用を投じることが効率的だという。

アフタートークでは、利回り13%・1,700万円台の小ぶりな土地付き築古アパートをフルローンで取得した事例が紹介された。同規模の物件を複数回購入することで、より大規模な資産形成と同等の効果が得られると木村氏は解説し、戦略を繰り返す複利的な発想の重要性を示した。