不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が高利回り物件を攻略する融資術を公開！『融資が通らず資金計画が破綻する危険は？不動産投資において返済期間と金融機関選びで安全にフルローンを引く方法について徹底解説！』

不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が、中古・築古の高利回り物件を取得する際の融資戦略を解説している。

築古や地方の高利回り物件に対して融資が通らないと感じている投資家は多い。木村氏によれば、その差は年収や属性の高低ではなく、融資に関する知識と手法の有無にある。毎月のキャッシュフローを圧迫する最大の要因は空室や修繕ではなく、返済負担であるという指摘は核心を突いている。返済期間が10～15年では、利回りが高い物件であっても手残りが極めて少なくなる。20年・30年といった長期で融資を引ける金融機関を選ぶことが、収支を安定させるうえで不可欠な条件だ。

金融機関の選定においても、多くの投資家が最初に思い浮かべるメガバンクは、対象顧客の属性が極めて限定されており、築古・中古物件への融資事例はほとんど存在しない。地域の中小企業や事業者を支援する立場にある信用金庫・信用組合のほうが話を聞いてもらいやすい。ただし、信金・信組へのアプローチには考え方の転換が求められる。「サラリーマンだから貸してほしい」というスタンスは通用しない。地域の活性化に貢献したいという思いを、具体的なストーリーとして伝えられるかどうかが審査の鍵を握る。

物件選びの発想も逆転させる必要がある。気に入った物件に融資してくれる金融機関を探すのではなく、金融機関の評価ロジックを先に理解したうえで、その基準に適合する物件を選ぶというアプローチが本質だ。土地の資産価値を含めた評価基準を把握することで、個人の属性が十分でない場合でも融資が通るケースがある。

アフタートークでは、地域の金融機関が利回り約15%・2,500万円規模の物件に対して30年フルローンを出した事例が紹介された。重要なのはその金融機関に申し込めば必ず通るという話ではなく、「なぜその融資が実現したのか」というロジックを理解することにある。このロジックを把握したうえで複数の案件を積み上げていくことで、収益と資産の拡大が現実的な射程に入ってくる。

融資を引き出すための実力は、属性という固定条件ではなく、準備と考え方によって形成されるものだと木村氏は強調する。