不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が担保評価の仕組みを公開！『なぜ同じ5,000万円の物件でも「利益が出る人」と「苦しくなる人」に分かれるのか？返済額を左右する融資期間の違いがキャッシュフローに与える影響とは！』

『なぜ同じ5,000万円の物件でも「利益が出る人」と「苦しくなる人」に分かれるのか？返済額を左右する融資期間の違いがキャッシュフローに与える影響とは！』という問いを、不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が動画の中で正面から解き明かしている。

同じ価格帯の物件を購入しても、収益が生まれる人と資金繰りに苦しむ人に分かれる。その分岐点が、融資期間の長さだ。見落とされがちなこの視点が、投資の成否を根底から左右する。

木村氏はまず、5,000万円・利回り9%のアパートを例に挙げ、融資期間の違いが収益に与える影響を数字で示す。年間家賃収入は450万円。融資期間が短ければ返済額が膨らみ手残りが消えるが、35年・金利3.5%という条件が引けた場合、年間の返済差額は250万円程度に抑えられ、概算で年間200万円の利益が生まれる計算となる。融資期間1つの選択が、物件を買えるかどうか、年間200万円を手にできるかどうかを左右するのだ。

では、長期融資をどのように引き出すのか。木村氏が解説するのが、セゾンファンデックスを軸とした融資戦略だ。セゾンファンデックスは不動産担保ローンを扱う保証会社であり、借り手の年収や属性よりも物件の担保価値を重視して審査を行う。そのため、銀行融資が通らない年収帯でも、物件評価次第で長期融資を引けるケースがある。

評価の仕組みも特徴的だ。売買価格ではなく、路線価や土地・建物それぞれに掛け目を入れた担保評価で判断するため、売買価格より評価が低くなることもある。逆に、路線価ベースで資産価値のある物件を割安に取得できれば、評価が売買価格を上回るケースも生じる。この評価差の活用が融資戦略の核心だ。

また、直接申し込む方法のほかに、地方銀行や信用金庫が展開する「セゾン保証」付き融資商品を経由するルートもある。手数料は発生するが、その金融機関との取引実績が積み上がり、将来的なプロパーローンや有利な融資枠につながる可能性がある。短期的なコストより実績構築を優先するという、戦略的な選択だ。

一方で、評価の仕組みや審査基準を理解しないまま持ち込みを繰り返すと、信用を失い次の機会を閉ざしてしまう。路線価と売買価格の乖離を正確に把握し、エリア適性を確認してから臨むことが審査通過の前提だと木村氏は強調する。

動画では、地方の築古アパートや極端に取得価格が安い物件での融資成功事例も複数紹介されており、年収や属性だけでは測れない融資の可能性が具体的に示されている。