住宅ローン「4000万円」に“頭金500万円”を用意！ でもフルローンで「500万円をNISA運用」のほうが得って本当ですか？“35年後の実質負担額”をシミュレーション
住宅ローン4000万円と3500万円で返済額はどれくらい違う？
まずは、住宅ローンの返済額を見てみましょう。今回は以下の条件で計算します。
・金利：2％
・返済期間：35年
・返済方式：元利均等返済
この条件で4000万円を借りた場合、毎月の返済額は13万2505円、35年間の総返済額は5565万2100円です。一方、頭金として500万円を入れ、借入額を3500万円にした場合、毎月の返済額は11万5941円、総返済額は4869万5220円です。
つまり、頭金500万円を入れることで、住宅ローンの総返済額は約695万円減ります。このうち500万円は借入額が減る分であり、利息負担の軽減効果は約195万円という計算になります。
フルローン＋NISA運用の場合はどうなる？
続いて、頭金を入れずに4000万円をフルローンで借り、手元の500万円をNISA口座で投資した場合はどうでしょうか。仮に、500万円を年平均3％で35年間運用できたとすると、将来の資産額は約1407万円になります。つまり、元本500万円に対して、約907万円増える計算です。
35年後の実質負担額で比較してみる
住宅ローンと資産運用の損得は少し分かりにくいため、「35年後までに手元資金を全て支払いに当てた支払総額＝実質負担額」と定義し、整理してみましょう。
まず、4000万円をフルローンで借り、500万円を運用せずに手元に置いておくケースです。住宅ローンの総返済額は5565万2100円となります。一方、手元には500万円が残ります。つまり、支払額と手元資金の差＝実質負担額で考えると、約5065万円（5565万2100円－500万円）となります。
次に、500万円を頭金として入れて3500万円のローンを組むケースです。この場合の総返済額は4869万5220円です。頭金の500万円も住宅購入に使っているため、手元資金はありません。つまり、このケースでは先ほどの約5065万円に対し、約4869万円ということになります。
最後に、4000万円をフルローンで借り、NISAで500万円を年平均3％で運用した場合を考えてみます。この場合、住宅ローンの総返済額は5565万2100円ですが、手元には1407万円の資産が残ります。したがって、実質負担額は約4158万円（5565万2100円－1407万円）です。
これらの実質負担額をまとめると次の通りです。
・フルローン＋運用しない場合：約5065万円
・頭金500万円を入れる場合：約4869万円
・フルローン＋500万円を年平均3％で運用した場合：約4158万円
今回の試算では、フルローンにして500万円を運用できた場合が、最も実質負担額が少ない結果になります。ただし、ここで重要なのは、投資のリターンはあくまで想定であり、必ずしも年平均3％で運用できるとは限らないという点です。
NISAの運用は絶対ではなく、場合によっては運用がマイナスになる点があることは認識しておきましょう。
頭金と投資を組み合わせる考え方も
ちなみに、必ずしも「頭金を入れるか」「全て運用するか」の二択で考える必要はありません。例えば、500万円のうち一部を頭金に入れて借入額を減らし、残りをNISAで長期運用するという方法もあります。こうすれば、住宅ローンの負担を軽くしつつ、資産運用のメリットも取り入れることができます。
また、住宅ローンは長期間にわたる契約になるため、教育費や生活費など、将来の資金計画とのバランスも重要です。手元資金を全て頭金に入れてしまうと、急な支出に対応できなくなる可能性もあるため注意が必要です。
まとめ
住宅ローンに対し、頭金を入れずにフルローンにしてNISAで運用したほうが有利にみえるかもしれません。しかし、投資にはリスクがあり、必ずしも想定通りのリターンが得られるとは限りません。
住宅ローンと資産運用は、それぞれメリットとリスクが異なるため、どちらか一方に偏るのではなく、頭金と運用を組み合わせながら自分の家計に合ったバランスを考えることが大切といえるでしょう。
執筆者 : 三浦大幸
2級ファイナンシャルプランニング技能士/日商簿記3級/第一種衛生管理者/証券外務員/英検2級など
