ゼロ円物件は取得しても活用しなければただの「負動産」

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　近年、空き家問題や相続問題などに悩む人たちが、所有する土地や不動産をタダ同然で売りに出す「ゼロ円不動産」が注目されている。だが、いくらタダ同然だからと所有しても、上手に活用できなければ後々大きな後悔をすることになる。住宅ジャーナリストの榊淳司氏が、ゼロ円不動産の賢い活用法についてレポートする。

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　都会に住んでいる人の多くは気づいていないが、日本国内の多くの不動産が資産価値を喪失している。つまり、「タダであげる」といっても、貰ってくれる人さえ見つからないのだ。

　中には「維持費の3年分を払っていただければ、所有権をお引き取りします」というビジネスまで登場している。不動産が著しく廃棄費用の高い“粗大ゴミ”と化しているのだ。

　ネットを見ると「0円不動産」、「無料譲渡不動産」を扱うサイトがすぐに見つかる。そういうサイトに登録されている不動産は、所有者が「何としても手放したい」という意欲を持っているケースだから、まだマシだ。

『老いる家　崩れる街』（野澤千絵著、講談社現代新書）によると、日本全国で九州の面積に相当する土地の所有者が分からないそうだ。そのほとんどは、相続すべき人間がきちんと登記をしてこなかったのだろう。そういう所有者が無気力化している不動産も含めれば、タダ同然の不動産は恐ろしいばかりに増えている。

　私のところに寄せられる相談でも、「実家の住居とその周りに畑や田んぼがあるのですが、どうしたらいいでしょうか？」といった内容が多くなった。

　そういった場合、どこにも適用できるような解決の妙策はない。仮に、いくらかでも値が付くのであればすぐに売るべきである。値が付かなくても、タダでもらってくれる人がいれば、惜しみなくあげてしまうことだ。

　タダでも処分できなければ、甘んじて保有し続けるしかないのだが、何らかの活用法がないかを考えてみる手はあるだろう。工夫の仕方はいろいろある。詳しくは後ほど述べよう。

　ゼロ円不動産を見ていると、「タダなら」といって安易に自分のものにしてしまう方もいる。「別荘にする」とか、「仕事場にする」など目的をもった使い方ができるのなら、とりあえずはOKだ。「釣りをする時の拠点にする」とか、「サーフィンに来た時の休息場所に」というのも、いいかももしれない。

　しかし、ここで注意して欲しいのは、そういう使い方をしなくなった時。あるいはできなくなった時はどうなるのかということだ。

　何年か、あるいは何十年か先に病気や老いによって使わなくなる日は必ず来る。その先には、誰かに相続させねばならない日が来ることも避けられない。その時、不動産を受け継ぐ人はどうなるのか？

　かつての日本は、そういう心配をする必要がなかった。今よりもずっと人口が少なかった鎌倉時代でも、日本人の価値のよりどころは土地であった。今は「一生懸命」というが、そもそもは「一所懸命」。ひとつの土地を手にすれば、そこは命をかけてでも守るというのが日本人一般の価値観だった。

　その価値観が続いたのはおよそ平成の前半あたりまで。それまでは、日本国中のあらゆる不動産で「タダ同然」のようなものはほとんどなかったし、山林や原野でも、安くすれば買い手はついたが、今は違う。お金を払ってでも引き取り手が見つからない不動産が日本全国に広がっているのが現実である。

　ゼロ円不動産は、バブル時代に高値で取り引きされたリゾート地のマンションでも出回るようになったが、不動産というのは何かに使ってこそ価値がある。その「何か」に需要があれば、価値が再び高まることもある。

　先日、あるテレビ番組のロケに参加して取材した新潟県湯沢町のリゾートマンションでは、管理会社が主導することで管理組合を説得。管理規約を改正して民泊に乗り出していた。年間に1日も使用されず、管理費や修繕積立金、固定資産税が全額持ち出しになっていた住戸を民泊に利用し始めたのだ。料金は1泊9000円から3万円程度。

　住宅を民泊に使う場合、年間180日までという制限がある。しかし、主に冬しか利用されない湯沢のリゾートマンションなら、180日でも十分。民泊マッチングサイトに登録して募集したところ、利用者が相次いだという。年間200万円前後の実績を残した住戸も出てきた。これによって、そのマンションの住戸価格は10倍以上に値上がりした。不動産というものは、このように活用できれば価値が生まれ、高まっていく。

　かといってゼロ円不動産を入手して闇雲に民泊を始めてもうまくいくとは限らない。民泊を管轄する自治体によっては、意地悪としか思えないほど複雑で煩雑な書類の提出を求められ、個人レベルでは対応がかなり困難だ。この湯沢のケースはいくつかの好条件が重なって結果を出せたといえる。

　もし、所有したゼロ円不動産の活用法に困ったら、民泊以外にも手はある。もしそこに住める程度の家屋があるのなら、シェアハウスにする方法だ。

　具体的には1年間の定期借家での賃貸。借り手からの解約は1か月単位でOK。解約ペナルティ無しという貸し方だ。借りるほうにとっては1か月単位で借りているのと同じ条件で、これだと長期滞在の民泊利用者もターゲットに入ってくる。

　例えば1か月4万5000円に設定すると、利用者から見れば1泊1500円ということになる。1か月フルに使わなくてもいい。15日だけ使っても1泊あたり3000円。それで家が一軒借りられて、何人かで利用できる。家具や寝具も付いているから、旅行者でも利用可能となる。

「うちは田舎だからインバウンドは期待できない」と考える人も多いだろう。なにも何か月も利用者がいなくてもいい。何もしなければ、その分はマイナスだが、年に3か月も稼働すれば万々歳。10数万円の収益があれば固定資産税は払えるはずだ。

　また、家屋がなく、山林や雑木林、使わなくなった田んぼや畑ならキャンプ場とか、サバイバルゲームの会場にも使える。フェイスブックなどで簡単なページを立ち上げて利用者を募ってみたらどうだろう。もしお金を払って使ってくれる人が現れればラッキーだ。ただし、法的責任が生じないように利用規約や契約書類などはきっちりと作っておく必要があるのは言うまでもない。

　ゼロ円不動産には安易に手を出してはいけない。しかし、所有してしまったら後々の活用法まで考える。そうでないとただの“負動産”オーナーを続けるだけになってしまうことを肝に銘じるべきだ。